Czy pracując za granicą można uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce?
✔️ Kredyt hipoteczny można uzyskać pracując za granicą, jeśli dochód jest stabilny, legalny i w walucie zgodnej z kredytem – zgodnie z Rekomendacją S banki co do zasady finansują w walucie głównego dochodu.
✔️ Wymagany wkład własny przy kredytach w euro to najczęściej 20–30% wartości nieruchomości, a przy bardziej ryzykownych profilach i dłuższym okresie kredytowania może sięgnąć 40%; dokumenty z zagranicy muszą być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
✔️ Zdolność kredytowa liczona jest z dyskontem (tzw. haircutem) rzędu nawet 20–50% dla dochodów w obcych walutach – w zależności od waluty i kraju zatrudnienia.
✔️ Na koniec lipca 2025 r. najczęściej wykorzystywanym bankiem przy kredytach hipotecznych w euro z dochodami zagranicznymi jest Alior Bank; pojedyncze przypadki finansowania pojawiają się także w takich bankach jak Pekao S.A., PKO BP, Santander czy wybrane banki spółdzielcze, ale polityka ofert zmienia się bardzo dynamicznie.
✔️ Alternatywy: kredyt gotówkowy w PLN (np. na wyższy wkład własny), zakup za gotówkę za granicą i refinansowanie po powrocie do Polski lub kredyt w kraju, w którym pracujesz.
✔️ Uwaga: niektóre kraje (np. Wielka Brytania, Norwegia, Niemcy) mogą wymagać dodatkowych dokumentów fiskalnych (P60, Lohnsteuerbescheinigung, Self Assessment), które bank w Polsce zażąda do oceny dochodu.
Wyobraź sobie: zarabiasz w euro w Berlinie, a Twoje oszczędności rosną. Jednocześnie marzysz o powrocie do Polski i kupnie mieszkania w rodzinnej Gdyni. Myślisz, że to skomplikowane? Jeszcze kilka lat temu tak było. Dziś, dzięki ofertom kilku wyspecjalizowanych banków, jest to realne – choć procedury są bardziej wymagające niż przy standardowym kredycie w złotówkach. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez cały proces, od A do Z.
Praca za granicą to dla wielu Polaków sposób na poprawę sytuacji finansowej i realizację marzeń, takich jak zakup mieszkania w Polsce. Jednak jak wygląda kwestia uzyskania kredytu hipotecznego dla osób pracujących za granicą? Banki w Polsce są otwarte na takich klientów, ale wiąże się to z dodatkowymi wymogami, wyższym wkładem własnym i ostrożniejszą oceną ryzyka. Sprawdź, co należy przygotować, aby uzyskać finansowanie i zrealizować swoje plany.
Jakie są wymagania dla osób pracujących za granicą?
Najważniejszym kryterium jest waluta dochodów. Polskie banki – zgodnie z Rekomendacją S KNF – co do zasady udzielają kredytów hipotecznych wyłącznie w walucie, w której uzyskiwany jest główny dochód kredytobiorcy. Jeśli zarabiasz w euro, możesz starać się o kredyt w euro. Dochody w funtach brytyjskich czy dolarach amerykańskich nie są dziś akceptowane w standardowych ofertach kredytów mieszkaniowych, a dostępne produkty koncentrują się na euro i – w wybranych bankach – walutach takich jak NOK czy SEK.
Inne typowe warunki:
- Stabilność zatrudnienia: preferowane są umowy o pracę na czas nieokreślony lub długie kontrakty B2B, z udokumentowaną historią wpływów (najczęściej min. 6–12 miesięcy).
- Historia kredytowa: brak zaległości w BIK oraz w zagranicznych rejestrach (np. SCHUFA, Experian), a także brak poważnych opóźnień w spłacie kart i limitów.
- Wkład własny: wymagany zwykle na poziomie 20–30%, a przy dłuższym okresie kredytowania lub zakupie działki bank może oczekiwać nawet 40–50% wkładu.
📊 Porównanie ofert banków – kredyty hipoteczne dla pracujących za granicą (stan na 29 lipca 2025)
Uwaga: poniższe dane mają charakter orientacyjny i bazują na publicznie dostępnych informacjach oraz praktyce rynkowej na dzień 29 lipca 2025 r. Przed złożeniem wniosku zawsze sprawdź aktualne warunki na stronie banku lub u pośrednika kredytowego.
A co z dolarami (USD)? Na koniec lipca 2025 r. żaden duży bank działający w Polsce nie prowadzi stałej, detalicznej oferty kredytu hipotecznego dla dochodów w USD. Wynika to z wysokiego ryzyka kursowego oraz restrykcyjnych wymogów nadzorczych po doświadczeniach z kredytami frankowymi. W takim przypadku najczęściej rozważane są alternatywy: kredyt gotówkowy w PLN, finansowanie w kraju, w którym zarabiasz, lub budowa historii w euro.
Źródło stóp procentowych: EURIBOR – aktualne notowania
🔍 Ryzyko walutowe i wpływ na zdolność kredytową
W praktyce banki stosują tzw. haircut na dochód – obniżają przyjmowany do analizy dochód w walucie obcej, aby zabezpieczyć się przed wahaniami kursów. Przykładowo, w jednym z częściej spotykanych podejść:
💶 Euro: około -20%
🇳🇴 Korona norweska: około -30%
🇬🇧 Funt brytyjski: około -40% (przy czym nowych kredytów w GBP praktycznie się nie udziela)
🇺🇸 Dolar amerykański: około -50% (brak standardowych ofert kredytów mieszkaniowych w USD)Dlaczego? Kursy walut podlegają istotnym wahaniom. Im bardziej zmienna lub niszowa waluta i im mniej stabilny kraj, tym większe ryzyko dla banku – stąd wyższy „haircut”. Konkretny poziom obniżenia dochodu zależy od banku, modelu ryzyka i Twojej historii kredytowej.
📚 Jak bank obliczy Twoją zdolność? Studium przypadku
- Osoba: Anna, programistka pracująca w Niemczech na umowę o pracę
- Dochód brutto: 5 000 EUR
- Podatki i składki: -1 500 EUR
- Dochód netto: 3 500 EUR
- Haircut -20%: 3 500 × 0,8 = 2 800 EUR
- Przeliczenie na PLN (kurs 4,3): 2 800 × 4,3 = 12 040 zł
- Koszty życia w Polsce: ~2 500 zł
- Inne zobowiązania: ~500 zł
- Kwota do dyspozycji na ratę: 9 040 zł
- Szacowana zdolność kredytowa: ok. 1 500 000 zł (25 lat, oprocentowanie 5%)
To uproszczona symulacja. Każdy bank stosuje własne modele ryzyka, uwzględniające m.in. kraj zatrudnienia, formę umowy, liczbę osób w gospodarstwie domowym i inne kredyty, ale przykład pokazuje, jak haircut walutowy wpływa na wynik zdolności kredytowej.
✅ Checklista dokumentów: co przygotować?
Dokumenty osobiste:
- Dowód osobisty lub paszport
- Adres korespondencyjny w Polsce (np. u rodziny lub na własnej nieruchomości)
- Raport kredytowy z kraju pracy (np. Experian, SCHUFA, Equifax)
Dokumenty finansowe – umowa o pracę:
- Umowa o pracę na czas nieokreślony lub z długim okresem obowiązywania (zwykle min. 12 mies.) – tłumaczenie przysięgłe
- Wyciągi bankowe za 6–12 miesięcy z wpływami wynagrodzenia
- Zagraniczne zeznanie podatkowe (np. P60, Lohnsteuerbescheinigung, Self Assessment)
- Zaświadczenie o dochodach od pracodawcy – z danymi o stanowisku, wynagrodzeniu i okresie zatrudnienia (tłumaczone przysięgle)
Dokumenty finansowe – działalność (B2B):
- Dokumenty rejestracyjne firmy w kraju prowadzenia działalności
- Kontrakty z kluczowymi klientami (z okresem obowiązywania i stawkami)
- Wyciągi z konta firmowego i prywatnego (najczęściej 12–24 miesiące)
- Rozliczenia roczne firmy lub zestawienia księgowe (np. bilans, rachunek zysków i strat)
Dokumenty nieruchomości:
- Umowa przedwstępna lub deweloperska (z ceną i harmonogramem płatności)
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów lub inne dokumenty z gminy (w przypadku domu/działki)
🧭 Proces uzyskania kredytu – krok po kroku (HowTo)
- Wstępna konsultacja z ekspertem kredytowym specjalizującym się w dochodach zagranicznych (omówienie waluty, wkładu własnego i szacunkowej zdolności)
- Zebranie kompletu dokumentów osobistych, finansowych i dotyczących nieruchomości (zobacz checklistę powyżej)
- Wykonanie tłumaczeń przysięgłych kluczowych dokumentów – koszt zwykle 50–100 zł za stronę, czas realizacji kilka dni roboczych
- Złożenie wniosków do 2–3 banków jednocześnie, aby zwiększyć szansę na pozytywną decyzję i porównać oferty
- Analiza bankowa, w tym weryfikacja dokumentów, wycena nieruchomości i sprawdzenie historii kredytowej w Polsce i za granicą
- Otrzymanie decyzji kredytowej (pozytywnej, warunkowej lub odmownej) oraz ewentualna negocjacja marży i kosztów dodatkowych
- Podpisanie umowy kredytowej, następnie aktu notarialnego i uruchomienie kredytu na rachunek sprzedającego lub dewelopera
💸 Szacunkowe koszty okołokredytowe
Przy kredycie hipotecznym z dochodem zagranicznym ponosisz standardowe koszty okołokredytowe, ale dodatkowo dochodzą jeszcze tłumaczenia przysięgłe i czasem wyższe koszty ubezpieczeń. Przykładowo:
- ✔️ Tłumaczenia przysięgłe: 50–100 zł/strona (w zależności od języka i terminu realizacji)
- ✔️ Wycena nieruchomości: 500–1000 zł
- ✔️ Prowizja bankowa: 0–3% wartości kredytu (część banków oferuje 0% przy wyższej marży)
- ✔️ Ubezpieczenia: od ok. 300 zł rocznie (polisa na życie, ubezpieczenie nieruchomości, czasem dodatkowe ubezpieczenia wymagane przez bank)
- ✔️ Koszty notarialne i sądowe: zwykle 1000–3000 zł, w zależności od wartości nieruchomości i zakresu czynności notariusza
📌 Porada eksperta
Zanim złożysz wniosek, skonsoliduj wszystkie wpływy z zagranicy na jedno konto i utrzymuj regularność przelewów przez co najmniej 6 miesięcy. Bank zobaczy w ten sposób stabilność dochodów – nawet przy kilku źródłach. Unikaj też częstego wypłacania gotówki bezpośrednio po wpływie wynagrodzenia, ponieważ utrudnia to analitykowi ocenę realnych dochodów.
❓ FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy mogę wziąć kredyt hipoteczny w Polsce, pracując za granicą?
Tak, to możliwe, ale pod warunkiem że zarabiasz w walucie akceptowanej przez bank (najczęściej w euro) i masz stabilne, dobrze udokumentowane dochody. Dodatkowo bank sprawdzi Twoją historię kredytową w Polsce i w kraju, w którym pracujesz.
Jak wysoki wkład własny jest potrzebny przy dochodzie z zagranicy?
Zazwyczaj wymagany jest wkład własny na poziomie 20–30% wartości nieruchomości, a przy kredytach walutowych o podwyższonym ryzyku nawet do 40%. Dokładna wartość zależy od banku, waluty dochodu i Twojego profilu ryzyka.
Czy muszę być zameldowany w Polsce, żeby dostać kredyt?
Meldunek w Polsce nie jest wymagany, ale bank poprosi o polski adres do korespondencji. Może to być adres rodziny, własnego mieszkania lub wynajmowanego lokalu – ważne, by bank mógł skutecznie doręczać dokumenty.
Ile trwa proces uzyskania kredytu z dochodem zagranicznym?
Przy dochodzie z zagranicy proces jest zwykle dłuższy i trwa około 2–4 miesięcy. Najwięcej czasu zajmuje kompletowanie dokumentów, pozyskanie zagranicznych zaświadczeń podatkowych i tłumaczenia przysięgłe.
Czy umowa B2B za granicą jest akceptowana przez banki?
Tak, ale jest to trudniejsze niż przy umowie o pracę. Banki zwykle wymagają co najmniej 12–24 miesięcy stabilnych dochodów z działalności, wyciągów z kont firmowych i prywatnych oraz dokumentów księgowych potwierdzających realne zyski.
Czy zagraniczne długi wpłyną na moją zdolność kredytową w Polsce?
Tak, zagraniczne zobowiązania – kredyty, limity na kartach, leasingi – są brane pod uwagę przy liczeniu zdolności. Bank poprosi o raport z zagranicznego odpowiednika BIK (np. SCHUFA, Experian) i uwzględni raty tych zobowiązań jako stałe obciążenia.
Co to jest „haircut” i dlaczego bank go stosuje przy dochodach w walucie?
„Haircut” to procentowe obniżenie dochodu w walucie obcej, które bank przyjmuje do analizy zdolności kredytowej. Ma ono zabezpieczyć bank przed ryzykiem wahań kursowych – przykładowo dla euro często przyjmuje się około 20%, a dla walut bardziej ryzykownych nawet 30–50%.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 29 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
Profil na LinkedIn – Jacek Grudniewski
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.