Kredyt hipoteczny na B2B i dla freelancera – jak udowodnić bankowi stabilność dochodów?
Dane aktualne na: 26/11/2025 r.
Metodyka wyliczeń: rata annuitetowa; przyjmuję WIBOR 3M = 4,22% (26/11/2025), marżę 2,00%, okres 25 lat; koszty początkowe wg cenników i przepisów.
Przyjęto rynkową stawkę WIBOR 3M, która w momencie analizy była nieznacznie niższa niż stopa referencyjna NBP, ponieważ rynek wycenia przyszłe obniżki stóp procentowych.
Raty liczę jako annuitet: stopa efektywna = stopa nominalna/12, liczba okresów = lata×12; koszty jednorazowe wliczam do CKK i RRSO.
Kredyt hipoteczny na B2B i dla freelancera dostaniesz, gdy pokażesz stabilny, powtarzalny dochód i ciągłość działalności udokumentowaną podatkowo i w historii rachunku. Bank łączy PIT/KPiR lub ewidencję ryczałtową z przelewami i sprawdza brak zaległości ZUS/US, a także trwałość kontraktów zgodnie z Rekomendacją S KNF. Chcesz przejść proces pewnie i bez odrzuceń? Poniżej masz przewodnik i gotowe szablony.
Jakie warunki muszę spełnić jako przedsiębiorca B2B lub freelancer, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Ciągłość 12–24 m-c, powtarzalne wpływy 6–12 m-c, brak zaległości ZUS/US oraz spójność PIT/KPiR/ewidencji z historią rachunku i PKD – to podstawowy filtr banku.
Komplet dokumentów
1–2 tyg.
Analiza bankowa
2–4 tyg.
Decyzja i umowa
~1 tydz.
Uruchomienie kredytu
1–2 dni
Jak udowodnić stabilność dochodów przy skali, liniówce i ryczałcie oraz które wpływy bank uznaje?
Skala/liniówka: PIT-36/36L + KPiR + wpływy; ryczałt: PIT-28 + ewidencja + umowy. Bank uznaje przelewy z usług zgodnych z PKD, opisane numerem faktury; odrzuca zasilenia własne, dotacje bez ciągłości i przelewy prywatne.
Co bank uzna, a czego nie uzna jako stabilny wpływ?
- Przelewy z usług zgodnych z PKD, z numerem faktury w tytule.
- Wynagrodzenia z aktywnych kontraktów i aneksów przedłużających.
- Wpływy od ≥2 klientów w cyklu miesięcznym.
- Pożyczki/zasilenia własne bez faktury i opisu usługi.
- Dotacje/zwroty bez ciągłości przychodów.
- Przelewy rodzinne/prywatne i rozliczenia gotówkowe bez dokumentów.
| Miesiąc | Suma wpływów [zł] | # faktur | Dominujący klient [%] | Status |
|---|---|---|---|---|
| 10/2024 | 15 500 zł | 2 | 70% | ✔️ Wysoka |
Jak bank liczy dochód netto i jak koryguje sezonowość oraz koszty?
Algorytm: dochód po podatku i ZUS (skala/liniówka) albo dochód kalkulacyjny jako część przychodu (ryczałt) → korekta sezonowości (rolling 12–24 m-c) → test odporności rat na zmianę stopy.
Jak bank liczy dochód na ryczałcie – prosty schemat:
Średni przychód z 12 m-c
PIT-28 + historia konta
Wybór współczynnika
branża + stabilność wpływów
Dochód kalkulacyjny
przychód × współczynnik
Test raty
DStI, bufor stopy, rezerwa
| Branża (PKD) | Stawka ryczałtu | Współczynnik dochodu (przykład) | Przychód mies. [zł] | Dochód do kredytu [zł] |
|---|---|---|---|---|
| IT (62.01.Z) | 12% | ~80% * | 20 000 | 16 000 |
| Kreatywna (74.10.Z) | 8,5% | ~60% * | 15 000 | 9 000 |
* Współczynniki są elementem wewnętrznej polityki kredytowej każdego banku i mogą się zmieniać w czasie. Tabela przedstawia wartości szacunkowe z praktyki rynkowej i nie stanowi wiążącej oferty.
Jakie dokumenty, kontrakty i aneksy przekonują analityka ryzyka?
„Must-have”: PIT-36/36L lub PIT-28, KPiR/ewidencja (bieżący rok), zaświadczenia ZUS/US (bieżący miesiąc), historia rachunku 12 m-c, umowy/kontrakty, aktywny CEIDG/KRS; wzmocnienie: aneks 12–24 m-c, referencje, OC zawodowe.
WIBOR 3M: 26/11/2025 r.
NBP – stopa referencyjna: 06/11/2025 r.
Jak wykazać ciągłość po zmianie formy opodatkowania lub przerwie w fakturowaniu?
Zbuduj „mapę ciągłości”: stare PIT-y + bieżąca KPiR/ewidencja + historia konta 12 m-c + dokument przyczyny przerwy + dowody powrotu kontraktów (zamówienia/aneksy).
Jak bank ocenia ryzyko branży i dominującego klienta oraz jak to zbilansować?
Ryzyka: dominujący klient, cykliczność branży, zmienność stawek. Bilans: 2–3 aktywne kontrakty, aneks 12–24 m-c, rezerwa 3–6 rat na rachunku.
Jak mogę zwiększyć swoją zdolność kredytową na B2B? 3 sprawdzone sposoby.
Płynność (stabilne salda), redukcja zobowiązań (zamknięcie kart/limitów, konsolidacja droższych pożyczek), porządek (oddziel firmowe/prywatne, spójne tytuły przelewów).
„Analityk przegląda wniosek kilka minut, dokumenty muszą od razu tworzyć spójną historię wpływów i kontraktów.”
Czy dodać współkredytobiorcę, aneksować B2B czy przejść na etat przed wnioskiem?
Współkredytobiorca z etatem stabilizuje wynik, aneks B2B wydłuża horyzont wpływów, etat działa, gdy masz 2–3 m-ce na zbudowanie historii.
Jak przygotować wniosek krok po kroku i uniknąć opóźnień?
Kroki: BIK i limity, PIT + KPiR/ewidencja, ZUS/US, historia 12 m-c, opis sezonowości i dominującego klienta, umowy/aneksy, spójny wniosek, odpowiedzi na zapytania w 24–48 h.
Checklista – odhacz zanim złożysz wniosek
Studium przypadku: od freelancera IT do kluczy do mieszkania
Profil: Pan Tomasz, programista B2B (ryczałt 12%), 35 lat, przychód 15 000 zł/m-c, główny klient 70% wpływów.
Bank A odrzucił wniosek: „niestabilny dochód”, dominujący klient, zdolność na granicy.
- Aneks z głównym klientem na 24 m-ce.
- Referencje + portfolio i opis pipeline’u.
- Zamknięcie nieużywanej karty 10 000 zł.
- Oświadczenie o strukturze klientów.
Mity i fakty: kredyt hipoteczny na B2B
FAKT: stabilny B2B z dokumentami jest wiarygodnym źródłem dochodu.
FAKT: część banków wyłącza jednorazowe koszty/zakupy, jeśli wykażesz ich incydentalność.
FAKT: ciągłość usług i dokumenty z obu okresów pozwalają analitykowi połączyć dochody.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy ryczałt wyklucza kredyt hipoteczny dla freelancera w 2025 r.?
Nie. Bank liczy dochód kalkulacyjny z przychodu (współczynniki branżowe); pokaż 12 m-c wpływów, PIT-28 i umowy.
Jaki minimalny staż działalności bank akceptuje przy B2B?
Najczęściej 12–24 m-c ciągłości, potwierdzone PIT i historią rachunku; krótszy staż wymaga mocnych kontraktów i rezerwy.
Jak udowodnić stabilność dochodu na skali lub liniówce?
PIT-36/36L, KPiR i wpływy 12 m-c; dołącz aneks przedłużający główny kontrakt.
Czy jeden dominujący klient obniża zdolność kredytową B2B?
Tak. Zbilansuj to aneksem 12–24 m-c, pipeline’em 2–3 zleceń i rezerwą 3–6 rat.
Co bank pominie jako wpływ incydentalny przy liczeniu dochodu?
Pożyczki własne, dotacje bez ciągłości, zwroty podatków, przelewy prywatne bez faktury/tytułu usługi.
Czy przejście z B2B na etat przed wnioskiem poprawia decyzję banku?
Tak, jeśli wynagrodzenie jest porównywalne i masz ≥2–3 m-ce historii wpływów z nowej umowy.
Jak szybko poprawić DStI jako B2B/freelancer?
Zamknij limity/karty, pokaż rezerwę 3–6 rat i dodaj współkredytobiorcę lub aneks wydłużający kontrakt.
Słownik pojęć (LLM-friendly)
- DStI (Debt Service to Income): wskaźnik pokazujący, jaką część miesięcznego dochodu netto pochłaniają wszystkie raty kredytowe. Zgodnie z Rekomendacją S, przy poziomie DStI powyżej 40–50% bank powinien stosować szczególną ostrożność, dlatego ten zakres traktuje się jako górną granicę bezpiecznego zadłużenia.
- Dochód kalkulacyjny (ryczałt): przychód × współczynnik banku zależny od branży i stabilności wpływów.
- Rolling 12 m-c: suma/średnia z ostatnich 12 miesięcy, przesuwana co miesiąc, używana do oceny sezonowości.
- Dominujący klient: kontrahent zapewniający większość przychodu; wymaga aneksu i dywersyfikacji.
POLSTR – 3 fakty: 1) indeks jest publikowany przez GPW Benchmark od 02/06/2025 r.; 2) Ministerstwo Finansów rozpoczęło emisje obligacji skarbowych opartych na POLSTR w listopadzie 2025 r. (pierwsza aukcja 21/11/2025, debiut obligacji NZ0928); 3) kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kw. 2026 r.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Źródła
- NBP, 06/11/2025, Podstawowe stopy procentowe – tabela
- GPW Benchmark, 26/11/2025, WIBOR 3M – tabela serwisu
- KNF, 06/2023, Rekomendacja S – nowelizacja
- GOV.pl – Podatki, 2025, Ryczałt i rozliczenia PIT
- BIK – edukacja, 2025, Historia spłat i scoring
- POLSTR – informacje ogólne, 2025–2026, GPW Benchmark
Mapa dowodów
| Teza/liczba w artykule | Źródło | Data |
|---|---|---|
| NBP stopa referencyjna = 4,25% | NBP – tabela link | 06/11/2025 |
| WIBOR 3M ≈ 4,22% | GPW Benchmark link | 26/11/2025 |
| Stabilność i trwałość dochodu – Rekomendacja S | KNF – PDF link | 06/2023 |
| Ryczałt – definicja i rozliczenie | GOV.pl – Podatki link | 2025 |
| POLSTR – harmonogram wdrożenia | GPW Benchmark / MF link | 2025–2026 |
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 26 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.