Czy sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest bezpieczna dla obu stron?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest co do zasady bezpieczna, gdy kredyt zostaje spłacony z ceny sprzedaży zgodnie z zaświadczeniem banku, a cały mechanizm przepływu pieniędzy i terminów jest wpisany do aktu notarialnego.

Dla Ciebie jako sprzedającego bezpieczeństwo polega na tym, że po transakcji bank nie ma już roszczeń do mieszkania, kredyt jest rozliczony, a Ty otrzymujesz nadwyżkę ponad saldo zadłużenia. Dla kupującego bezpieczeństwo oznacza, że cena trafia w pierwszej kolejności na spłatę Twojego kredytu, a dopiero w dalszej części na Twoje konto, co ogranicza ryzyko pozostawienia aktywnego długu na nieruchomości.

Przykład: saldo kredytu wynosi 250 000 zł, cena sprzedaży 480 000 zł. W akcie notarialnym strony zapisują, że 250 000 zł kupujący lub jego bank przeleje na rachunek techniczny banku sprzedającego, a 230 000 zł trafi na konto sprzedającego. Po zaksięgowaniu tych kwot bank wystawia dokument o całkowitej spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki.

Jakie dokumenty i zaświadczenia z banku są niezbędne do rozpoczęcia sprzedaży mieszkania z kredytem?

Do bezpiecznej sprzedaży mieszkania z kredytem potrzebujesz aktualnego zaświadczenia o saldzie zadłużenia, informacji o warunkach wcześniejszej spłaty, numeru rachunku technicznego oraz dokumentu banku potwierdzającego zgodę na wykreślenie hipoteki po pełnej spłacie.

Zaświadczenie z banku zawiera stan kapitału, naliczone odsetki, ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę oraz datę, do której dane pozostają aktualne. W praktyce banki często stosują termin ważności 30 dni, dlatego w fazie ogłoszeń i negocjacji cenowych opierasz się na szacunkach, a oficjalne zaświadczenie zamawiasz, gdy transakcja z kupującym jest wystarczająco zaawansowana.

Obok dokumentów bankowych przygotuj także odpis księgi wieczystej, akt nabycia, zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz dokumenty potrzebne do przyszłego rozliczenia podatkowego, jeśli planujesz sprzedaż przed upływem 5 lat.

Jak przygotować umowę przedwstępną przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką?

Bezpieczna umowa przedwstępna przy mieszkaniu z kredytem, najlepiej w formie aktu notarialnego, opisuje dokładnie cenę, strukturę płatności, sposób spłaty kredytu, wpis roszczenia do księgi wieczystej oraz warunki odstąpienia od umowy.

Dla Ciebie istotne jest to, aby w umowie znalazł się paragraf „Cena i sposób zapłaty”, w którym kwota odpowiadająca saldu kredytu trafia na rachunek techniczny banku, a nadwyżka na Twoje konto, wszystko w konkretnych terminach. Kupujący oczekuje natomiast zapisu, że transakcja jest powiązana z uzyskaniem kredytu, a w razie odmowy finansowania zadatek albo zaliczka są rozliczane według jasno określonych zasad.

Przykładowy zapis, jako parafraza, nie wzór: strony ustalają, że część ceny odpowiadająca saldu kredytu wskazanemu w zaświadczeniu z dnia X zostanie przelana na rachunek banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego, w terminie maksymalnie 7 dni roboczych od podpisania aktu przenoszącego własność. W umowie wprowadza się także postanowienie o wpisie roszczenia kupującego do działu III księgi wieczystej.

• Sprzedający pilnuje paragrafu o spłacie kredytu i terminach przelewów.
• Kupujący pilnuje paragrafu o warunku uzyskania kredytu oraz wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Jak krok po kroku przebiega przepływ pieniędzy między kupującym, bankiem a sprzedającym?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem kupujący lub jego bank przelewa część ceny na rachunek techniczny banku sprzedającego, a pozostałą kwotę na konto sprzedającego, zgodnie z paragrafem w akcie i zaświadczeniem o saldzie kredytu.

W akcie notarialnym strony opisują osobno przelew na rachunek banku oraz przelew nadwyżki na rachunek sprzedającego. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, jego bank po podpisaniu aktu uruchamia środki bezpośrednio na wskazane rachunki, dzięki czemu kredyt sprzedającego zostaje spłacony w dniu rozliczenia lub w krótkim terminie zapisanym w akcie.

Przyjmijmy przykład: cena mieszkania to 600 000 zł, saldo kredytu 320 000 zł. W akcie strony zapisują, że bank kupującego przeleje 320 000 zł na rachunek techniczny banku sprzedającego oraz 280 000 zł na rachunek osobisty sprzedającego, w terminie 7 dni roboczych od podpisania aktu. Po zaksięgowaniu spłaty bank sprzedającego wystawia dokument do wykreślenia hipoteki.

Przepływ pieniędzy w trzech typowych scenariuszach

Case study 1: kupujący z kredytem, standardowa sprzedaż

Sprzedający ma saldo kredytu 320 000 zł, mieszkanie jest warte 600 000 zł. Kupujący uzyskuje kredyt na 550 000 zł, resztę dopłaca gotówką. Bank kupującego po podpisaniu aktu przelewa 320 000 zł bezpośrednio do banku sprzedającego oraz 230 000 zł na konto sprzedającego, kupujący dopłaca gotówką 50 000 zł. Sprzedający kończy kredyt i otrzymuje nadwyżkę, a kupujący wchodzi w nowy kredyt na własnej nieruchomości.

Case study 2: kupujący za gotówkę

Kupujący posiada środki własne 600 000 zł. W akcie zapisuje się, że w dniu podpisania aktu kupujący przeleje 320 000 zł na rachunek techniczny banku sprzedającego oraz 280 000 zł na konto sprzedającego. Po wpłynięciu środków kredyt zostaje zamknięty, a sprzedający otrzymuje dokument banku i składa wniosek KW-WPIS.

Czy wcześniejsza spłata kredytu przy sprzedaży mieszkania oznacza dodatkową prowizję w banku?

Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego bank nalicza rekompensatę tylko w sytuacjach opisanych w ustawie o kredycie hipotecznym i w umowie, a jednocześnie całkowity koszt kredytu spada, ponieważ nie płacisz odsetek za dalsze lata.

Zgodnie z przepisami przy kredycie ze zmienną stopą bank pobiera rekompensatę jedynie w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy, przy czym jej wysokość nie przekracza 3% spłacanej kwoty oraz równowartości odsetek za 1 rok. Przy kredycie o stałej albo okresowo stałej stopie opłata jest określona w umowie na czas obowiązywania tego rodzaju oprocentowania. Powyższe zasady obejmują kredyty objęte ustawą o kredycie hipotecznym, zawierane po jej wejściu w życie.

Przykład: spłacasz przy sprzedaży 300 000 zł kredytu, a w umowie na pierwsze trzy lata przewidziano rekompensatę 2%. Bank pobiera 6 000 zł, lecz jednocześnie nie nalicza już odsetek od 300 000 zł za pozostały okres kredytowania, co przekłada się na oszczędność odsetek liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych w całym okresie.

Co zrobić, gdy kwota kredytu jest wyższa niż rynkowa wartość mieszkania?

Gdy saldo kredytu przewyższa wartość mieszkania, sprzedaż jest nadal możliwa, ale zwykle wymaga dopłaty z Twojej strony albo pisemnej ugody z bankiem, która określi sposób spłaty pozostałej części długu po transakcji.

Przykład: mieszkanie jest warte 450 000 zł, saldo kredytu wynosi 520 000 zł. Kupujący płaci 450 000 zł, cała kwota trafia do banku, lecz nadal pozostaje 70 000 zł niespłaconego długu. W standardowym scenariuszu dopłacasz tę kwotę z oszczędności albo uzgadniasz z bankiem nową formę spłaty w postaci kredytu gotówkowego lub rozłożenia zadłużenia na raty bez zabezpieczenia hipotecznego.

W takiej sytuacji każdy etap zapisujesz pisemnie: bank wydaje stanowisko, na jakich warunkach wykreśli hipotekę po otrzymaniu ceny sprzedaży i dopłaty, a Ty podpisujesz nową umowę lub aneks dotyczący pozostałego długu. Kupujący otrzymuje wówczas lokal bez obciążeń, a Ty wychodzisz z kredytu zabezpieczonego na tej konkretnej nieruchomości, choć nadal spłacasz część zadłużenia.

Case study 3: sprzedaż przy ujemnym equity

Załóż: saldo kredytu 520 000 zł, wartość mieszkania 450 000 zł, kupujący uzgadnia cenę 450 000 zł. Bank otrzymuje całość ceny z aktu, a Ty z własnych środków dopłacasz 70 000 zł na rachunek banku lub podpisujesz ugodę przewidującą spłatę 70 000 zł w ratach w formie kredytu niezabezpieczonego. Hipoteka zostaje wykreślona, ponieważ pełne wymagane zadłużenie wobec banku jest rozliczone zgodnie z ugodą lub aneksem.

Jak uzyskać dokument banku do wykreślenia hipoteki i złożyć wniosek do księgi wieczystej po sprzedaży?

Po całkowitej spłacie kredytu bank wystawia dokument potwierdzający rozliczenie i zgodę na wykreślenie hipoteki, a następnie składasz w sądzie wniosek KW-WPIS z tym dokumentem i opłatą sądową.

W praktyce po zaksięgowaniu przelewów z aktu bank przygotowuje dokument potwierdzający rozliczenie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem wypełniasz formularz KW-WPIS, wskazujesz odpowiednią księgę wieczystą oraz rodzaj wpisu, a następnie opłacasz wpis, który według aktualnych stawek wynosi 100 zł dla jednej hipoteki.

Sąd wieczystoksięgowy rozpatruje wniosek w kolejności wpływu. Do momentu dokonania wpisu w systemie w dziale IV nadal widnieje hipoteka, choć z punktu widzenia banku kredyt jest już spłacony. Dlatego przy kolejnych transakcjach lub przy zaciąganiu nowych kredytów przydaje się zarówno oryginał dokumentu bankowego, jak i potwierdzenie przyjęcia wniosku przez sąd.

Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem zwalnia z podatku dochodowego PIT?

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego, jeśli od końca roku nabycia minęło co najmniej 5 lat lub jeśli przychód przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowego lokalu, budowa domu albo spłata kwalifikowanego kredytu mieszkaniowego.

Stawka podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztem nabycia powiększonym o udokumentowane nakłady. Sprzedaż dokonana po upływie 5 lat, liczonych od końca roku nabycia, jest zwolniona z PIT bez dodatkowych warunków.

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe, na przykład zakup innego mieszkania, budowę domu, remont własnego lokalu lub spłatę kredytu zaciągniętego na takie cele. Ulga mieszkaniowa obejmuje część dochodu proporcjonalną do tej części przychodu, którą przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Rozliczasz transakcję w deklaracji PIT-39, wskazując przychód, koszty oraz kwotę przeznaczoną na cele mieszkaniowe.

Dlaczego kupno mieszkania z hipoteką nie musi być ryzykowne dla kupującego?

Kupno mieszkania z hipoteką może być bezpieczne, ponieważ księga wieczysta jawnie pokazuje obciążenie, a akt notarialny opisuje spłatę kredytu sprzedającego i sposób doprowadzenia do wykreślenia hipoteki.

Kupujący widzi w dziale IV księgi wieczystej, na rzecz jakiego banku ustanowiono hipotekę i w jakiej kwocie, a następnie otrzymuje do wglądu zaświadczenie o saldzie kredytu oraz dokument banku potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. W umowie przedwstępnej oraz w akcie opisuje się mechanizm spłaty kredytu i obowiązek dostarczenia dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

Przy akcie przedwstępnym w formie notarialnej kupujący może uzyskać roszczenie możliwe do wpisania do działu III księgi wieczystej. Dodatkowo przy transakcjach z kredytem sprzedającego dokumentacja bankowa jest zwykle uporządkowana, a przepływ pieniędzy odbywa się pomiędzy bankami według z góry opisanej procedury. Gdy wszystkie elementy są zapisane w akcie, kupujący nie przejmuje cudzych długów, lecz wyłącznie wchodzi w swoją własną umowę kredytu na zakup nieruchomości.

• Kupujący sprawdza księgę wieczystą i zaświadczenia z banku sprzedającego.
• Kupujący domaga się wpisu roszczenia w dziale III KW przy umowie przedwstępnej w formie aktu.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania