Search for:
Jak sztuczna inteligencja pomaga bankom w ocenie ryzyka kredytowego?
lip 24 2024
Jak sztuczna inteligencja pomaga bankom w ocenie ryzyka kredytowego?

📌 Najważniejsze informacje w skrócie
• AI analizuje dane finansowe, behawioralne i demograficzne, aby precyzyjniej ocenić ryzyko kredytowe niż tradycyjne modele statystyczne.
• Modele scoringowe oparte na AI prognozują wypłacalność klientów z wyższą trafnością, co potwierdzają badania europejskich nadzorców i instytucji badawczych.
• Banki automatyzują procesy i wydają decyzje kredytowe nawet w kilka minut dzięki algorytmom i analizie big data.
• Główne wyzwania to: ochrona danych (RODO), uprzedzenia algorytmiczne, przejrzystość modeli i koszty wdrożeń.
• Przykładowe zastosowania AI w bankowości to: systemy antyfraudowe, scoring kredytowy, personalizacja ofert, monitorowanie spłat, chatboty i voiceboty.
• Przyszłość AI w bankowości to większa personalizacja, explainable AI oraz pełne wdrożenie regulacji AI Act dla systemów wysokiego ryzyka, w tym scoringu kredytowego.

Ocena zdolności kredytowej przeszła cyfrową rewolucję. Dziś o tym, czy dostaniesz kredyt, decyduje analityk, a równolegle coraz częściej algorytm sztucznej inteligencji. Ten artykuł wyjaśnia, jak działa AI w bankowości, i pokazuje, jak możesz się przygotować na analizę algorytmiczną. To praktyczny przewodnik dla każdego, kto chce zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową w 2025 roku.

Na czym polega wykorzystanie sztucznej inteligencji w ocenie ryzyka kredytowego?

W skrócie: sztuczna inteligencja w ocenie ryzyka kredytowego to zestaw modeli matematycznych i statystycznych, które na podstawie danych o kliencie prognozują prawdopodobieństwo terminowej spłaty kredytu.

Zastosowanie sztucznej inteligencji w finansach opiera się na wykorzystaniu zaawansowanych algorytmów, które analizują dane historyczne, identyfikują wzorce oraz prognozują ryzyko. Dzięki uczeniu maszynowemu możliwe jest przewidywanie, czy klient spłaci swoje zobowiązania, zanim bank podejmie decyzję o udzieleniu finansowania.

AI działa na podstawie modeli, które przetwarzają bardzo duże zbiory danych, uwzględniając historię kredytową, a także inne dane finansowe i behawioralne. Takie podejście ogranicza wpływ błędów ludzkich i prowadzi do bardziej spójnych decyzji kredytowych.

Jakie dane analizuje sztuczna inteligencja?

W skrócie: AI koncentruje się przede wszystkim na danych finansowych i transakcyjnych, uzupełnionych o wybrane dane demograficzne oraz informacje o zachowaniu klienta w bankowości internetowej i mobilnej.

AI przetwarza zarówno klasyczne, jak i nowoczesne źródła informacji:

  • Dane finansowe – dochody, wydatki, zadłużenie, limity i wykorzystanie kart, inne produkty bankowe.
  • Dane demograficzne – wiek, zawód, wykształcenie, region zamieszkania (np. na poziomie kodu pocztowego).
  • Big data – sposób korzystania z bankowości internetowej i mobilnej, analiza historii konta, struktura wydatków.

Alternatywne dane (Alternative Data) – ukryty element scoringu

  • Cyfrowy ślad – AI analizuje metadane, np. porę składania wniosku, typ urządzenia, powtarzalność schematu logowań, płynność wypełniania formularza.
  • Dane transakcyjne – opłacanie rachunków (energia, internet, subskrypcje typu VOD), regularność przelewów i brak zaległości.
  • Dane behawioralne z aplikacji – korzystanie z celów oszczędnościowych, analiza wydatków, częstotliwość logowania i reakcja na powiadomienia.

W Unii Europejskiej wykorzystanie danych alternatywnych podlega ograniczeniom wynikającym z RODO i nadchodzących przepisów AI Act. Instytucje finansowe muszą uzasadniać zakres danych używanych do scoringu oraz zapewnić ich adekwatność i minimalizację.

Jak przygotować się na ocenę przez AI? 5 kroków do lepszego scoringu

W skrócie: dobre nawyki finansowe, uporządkowane konto osobiste i spójne dane we wniosku kredytowym poprawiają ocenę zarówno przez człowieka, jak i przez algorytm.

  • Dbaj o regularne wpływy – stałe wpływy z jednego źródła, nawet niższe, są korzystniejsze niż przypadkowe, wysokie przelewy.
  • Korzystaj z funkcji aplikacji bankowej – cele oszczędnościowe, analiza wydatków czy budżetowanie budują profil klienta, który świadomie zarządza finansami.
  • Buduj historię w jednym banku – konto osobiste, karta kredytowa i oszczędności w jednym miejscu ułatwiają bankowi ocenę zachowań finansowych.
  • Unikaj „czerwonych flag” – liczne chwilówki, transakcje hazardowe, powtarzające się opóźnienia w spłatach, wiele zapytań kredytowych w krótkim czasie.
  • Sprawdź swój cyfrowy ślad – dane podawane we wniosku (zawód, dochód, firma) powinny być spójne z informacjami, które sam upubliczniasz, np. w profilu LinkedIn.

Jakie są najważniejsze korzyści z wykorzystania AI?

W skrócie: AI przyspiesza proces kredytowy, poprawia jakość decyzji i pomaga lepiej dopasować ofertę do profilu ryzyka klienta.

  • Precyzja decyzji – bardziej zaawansowane modele scoringowe ograniczają liczbę błędnych ocen i lepiej rozróżniają klientów rzetelnych od ryzykownych.
  • Szybsza obsługa – decyzje kredytowe zapadają w czasie zbliżonym do rzeczywistego, często bez konieczności wizyty w oddziale.
  • Personalizacja ofert – parametry kredytu (kwota, okres, prowizja) można dopasować do zachowań i profilu klienta.
  • Lepsze zarządzanie ryzykiem – AI umożliwia wczesne wychwycenie sygnałów pogorszenia sytuacji finansowej i zaproponowanie działań naprawczych.

Z jakich narzędzi AI korzystają polskie banki?

W skrócie: największe banki w Polsce wdrożyły AI nie tylko w scoringu, ale także w systemach antyfraudowych, monitoringu spłat i obsłudze klienta.

  • BNP Paribas – modele predykcyjne, chatboty wewnętrzne (np. GENiusz) i analityka danych wspierają obsługę klienta oraz decyzje ryzykowe.
  • ING – algorytmy AI wspierają decyzje kredytowe oraz rekomendacje produktowe w aplikacji mobilnej i systemach analitycznych.
  • Santander – zaawansowane systemy antyfraudowe i rozwiązania oparte na AI do analizy przepływów płatniczych i bezpieczeństwa transakcji.
  • PKO BP – modele AI w scoringu kredytowym, automatyzacja oceny wniosków („kredyt na klik”), OCR dokumentów i voiceboty obsługujące miliony rozmów z klientami.

📊 Przykład: Jak AI pomogło w decyzji kredytowej

Michał z Krakowa złożył wniosek o kredyt 400 000 zł. Jego historia w BIK była krótka. Algorytm AI, analizując konto osobiste i konto oszczędnościowe, zauważył regularne przelewy na oszczędności, terminowe opłacanie rachunków oraz brak wydatków na hazard. Te wzorce zachowań zostały ocenione jako typowe dla klienta o niskim ryzyku. Decyzję kredytową, pozytywną, Michał otrzymał po dwóch dniach.

„AI w finansach to zaawansowana statystyka i analiza danych. Algorytmy odkrywają zależności w zachowaniu klientów, które trudno wychwycić człowiekowi przy ręcznym przeglądaniu dokumentów. Dzięki temu bank może zaakceptować wniosek osoby z elastyczną formą zatrudnienia, jeżeli dane transakcyjne pokazują stabilne wpływy i systematyczne oszczędzanie.”

Jakie są wyzwania i ryzyka związane z AI w bankowości?

W skrócie: największe wyzwania to ochrona danych, uprzedzenia w modelach, przejrzystość algorytmów oraz zgodność z regulacjami (RODO i AI Act).

  • Ochrona danych (RODO) – bank musi legalnie przetwarzać dane, informować klienta o profilowaniu i zautomatyzowanych decyzjach oraz respektować prawa dostępu i sprzeciwu.
  • Bias algorytmiczny – modele oparte na danych historycznych potrafią utrwalać wcześniejsze uprzedzenia, np. wobec mieszkańców określonych dzielnic czy grup zawodowych.
  • Przejrzystość – instytucja finansowa powinna umieć wyjaśnić, jakie czynniki miały największy wpływ na decyzję kredytową oraz zapewnić nadzór człowieka.
  • Koszty i złożoność – wdrożenie AI wymaga inwestycji w dane, kompetencje, infrastrukturę i procesy kontroli ryzyka modeli.
Uwaga prawna: w Unii Europejskiej systemy AI wykorzystywane do oceny zdolności kredytowej są klasyfikowane jako systemy wysokiego ryzyka w rozporządzeniu AI Act. Oznacza to obowiązek dokumentowania modeli, kontroli jakości danych, audytowalności oraz większej przejrzystości wobec klientów. Nowe wymogi dla takich systemów zaczną etapowo obowiązywać od 2026 r.

📘 Słownik pojęć AI w bankowości

  • Algorytm scoringowy – matematyczny model, który na podstawie danych o kliencie wylicza jego ryzyko kredytowe i przydziela odpowiedni score.
  • Uczenie maszynowe – podejście, w którym model uczy się na danych, zamiast być ręcznie programowanym zestawem reguł.
  • Big Data – analiza bardzo dużych zbiorów danych, często w czasie zbliżonym do rzeczywistego, aby identyfikować wzorce zachowań i prognozować ryzyko.
  • Bias algorytmiczny – uprzedzenia w wynikach modelu wynikające z jakości danych wejściowych lub sposobu trenowania.
  • Explainable AI (XAI) – podejście do projektowania modeli AI, które pozwala wyjaśnić, dlaczego algorytm podjął konkretną decyzję, zgodnie z wymogami przejrzystości i regulacjami (w tym AI Act).

✅ Jak rozpoznać, że bank używa AI w kredytach?

W skrócie: o obecności AI świadczą szybkie decyzje, szerokie wykorzystanie danych transakcyjnych oraz automatyzacja komunikacji.

  • ✔ Decyzja kredytowa w 24–48 godzin, a w prostszych produktach czasem w kilka minut.
  • ✔ Personalizowane warunki oferty, dopasowane do historii korzystania z produktów bankowych.
  • ✔ Ograniczona liczba papierowych dokumentów dzięki wykorzystaniu danych z konta i baz zewnętrznych.
  • ✔ Scoring behawioralny oparty na danych z aplikacji mobilnej i bankowości internetowej.
  • ✔ Asystent AI lub chatbot, który odpowiada na pytania dotyczące statusu wniosku i oferty.

📚 Źródła i raporty branżowe

❓ FAQ: Najczęstsze pytania o AI w bankowości

Czy banki w Polsce już stosują AI w ocenie ryzyka?

Tak, największe banki w Polsce wykorzystują AI m.in. w scoringu kredytowym, systemach antyfraudowych i analizie transakcji. Przykładami są ING, BNP Paribas, Santander oraz PKO BP, które publicznie komunikują projekty oparte na uczeniu maszynowym.

Jakie dane analizuje AI przy kredycie?

Podstawą są dochody, historia kredytowa i dane transakcyjne z konta, uzupełnione o wybrane dane demograficzne. Bank, działając zgodnie z RODO, definiuje, które atrybuty są niezbędne do oceny zdolności kredytowej.

Czy AI popełnia błędy?

Tak, zdarzają się błędy modeli AI, zwłaszcza gdy zostały wytrenowane na niepełnych lub obciążonych uprzedzeniami danych. Dlatego banki stosują testy, walidację i nadzór człowieka nad decyzjami generowanymi przez algorytmy.

Czy AI przyspiesza decyzję kredytową?

Tak, w wielu przypadkach decyzja jest wydawana szybciej niż przy wyłącznie ręcznej analizie. W prostszych produktach konsumenckich czas odpowiedzi liczony jest w minutach, w bardziej złożonych hipotekach w dniach, a nie tygodniach.

Jakie są główne ryzyka związane z AI w bankowości?

Ryzyka dotyczą przede wszystkim uprzedzeń w modelach, braku przejrzystości decyzji, bezpieczeństwa danych oraz zgodności z regulacjami. Z tego powodu regulatorzy (m.in. KNF, EBA, ECB) publikują wytyczne dotyczące wykorzystywania AI w finansach.

Jakie narzędzia AI są najczęściej stosowane?

Najczęściej wykorzystywane są systemy detekcji oszustw, modele scoringu kredytowego, narzędzia do personalizacji ofert i analityka big data. Coraz większe znaczenie zyskują także chatboty, voiceboty oraz rozwiązania oparte na generatywnej AI w obsłudze klienta.

Czy AI zastąpi całkowicie analityka kredytowego?

Nie, AI wspiera analityka, ale nie eliminuje roli człowieka. W sprawach bardziej złożonych, np. przy niestandardowych źródłach dochodu czy zawiłych sytuacjach prawnych, końcową decyzję nadal podejmuje człowiek.

Czy mogę prosić bank o wyjaśnienie decyzji podjętej z użyciem AI?

Tak, zgodnie z RODO (m.in. art. 15 i 22) masz prawo do informacji o zautomatyzowanym podejmowaniu decyzji oraz do zakwestionowania takiej decyzji. Bank powinien przekazać istotne informacje o logice działania modelu i czynnikach, które wpłynęły na wynik.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Data aktualizacji artykułu: 27 lipca 2025 r.

Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści nie wyczerpują tematu w pełni i nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje rekomendacje do Twoich potrzeb. W artykule znajdują się linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Jacek Grudniewski 0 Comments
Ile czeka się na kredyt hipoteczny?
sty 5 2023
Ile czeka się na kredyt hipoteczny?

📌 Najważniejsze informacje w skrócie:
✅ Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny w 2025 roku wynosi realnie ok. 1,5-4 miesięcy, a nie ustawowe 21 dni.
✅ Proces składa się z 3 faz: przygotowanie, analiza bankowa i uruchomienie kredytu.
✅ Za relatywnie szybkie uchodzą m.in. Millennium i VeloBank, a PKO BP i Pekao należą do instytucji z najdłuższym czasem procesu przy dużym obciążeniu.
✅ Kompletny wniosek z pełną dokumentacją skraca procedury nawet o kilka tygodni.
✅ Wycena nieruchomości oraz kolejki w działach analiz to najczęstsze punkty opóźnień.
✅ Składanie wniosków do kilku banków jednocześnie i współpraca z ekspertem kredytowym zwiększa szanse na pozytywną decyzję i skraca cały proces.

Ile realnie czeka się na kredyt hipoteczny w 2025 roku: od wniosku do wypłaty

Średni czas uzyskania kredytu hipotecznego w 2025 roku wynosi od 6 do 16 tygodni` i obejmuje wszystkie etapy: od podpisania umowy przedwstępnej do przelewu środków na konto sprzedającego lub dewelopera.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank informuje o decyzji w terminie do 21 dni od złożenia kompletnego wniosku, natomiast każde wezwanie do uzupełnienia dokumentów w praktyce zatrzymuje lub ponownie uruchamia ten licznik.

Na całkowity czas wpływa jakość dokumentacji, liczba uczestniczących stron (bank, rzeczoznawca, deweloper, notariusz) i aktualny poziom popytu na kredyty mieszkaniowe. Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, w umowie z deweloperem lub sprzedającym należy przewidzieć bezpieczny bufor czasu, najlepiej co najmniej 3 miesiące na uzyskanie kredytu i wypłatę środków.

📅 Oś czasu procesu kredytowego: tydzień po tygodniu

🕒 Przykładowy harmonogram:
Tydzień 1-2: analiza zdolności kredytowej, negocjacje ceny, umowa przedwstępna
Tydzień 2-8: kompletowanie dokumentów (klient, nieruchomość, deweloper / sprzedający)
Tydzień 8: złożenie wniosków kredytowych do wybranych banków
Tydzień 8-16: analiza wniosków, wycena nieruchomości, decyzje kredytowe
Tydzień 16-20: podpisanie umowy kredytowej, akt notarialny, uruchomienie kredytu

🔁 Jak wygląda proces kredytowy krok po kroku?

Faza 1 – przygotowanie (ok. 1-8 tygodni):
zbieranie dokumentów dotyczących dochodu i zobowiązań, weryfikacja raportu BIK, wybór nieruchomości, podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.
Faza 2 – analiza bankowa (ok. 2-12 tygodni):
złożenie wniosków kredytowych, ocena scoringowa, analiza prawna nieruchomości, weryfikacja dewelopera i sprzedającego, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Faza 3 – uruchomienie (ok. 2-8 tygodni):
podpisanie umowy kredytowej, akt notarialny lub protokół odbioru, spełnienie warunków wypłaty, założenie hipoteki i przelew środków.

📋 Checklista antyopóźnienie: co sprawdzić przed złożeniem wniosku?

  • [ ] Czy sprawdziłeś numer księgi wieczystej i nie ma w niej wpisów o służebnościach, błędach w metrażu ani roszczeń?`
  • [ ] Czy Twoje zaświadczenie o zarobkach jest aktualne i wystawione nie wcześniej niż 30 dni temu?`
  • [ ] Czy podpisy na wszystkich dokumentach są zgodne ze wzorem podpisu w dokumentach tożsamości?
  • [ ] Czy Twój raport BIK nie zawiera nieusuniętych zapytań kredytowych ani nieużywanych limitów?`
  • [ ] Czy zweryfikowałeś dewelopera pod kątem wcześniejszych inwestycji, sytuacji finansowej i wpisów w KRS?

Dlaczego bank nie wydaje decyzji w ustawowe 21 dni?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank przekazuje decyzję kredytową w terminie do 21 dni kalendarzowych od złożenia kompletnego i poprawnego wniosku. Wystarczy brak podpisu, nieaktualne zaświadczenie lub dodatkowa prośba analityka, aby termin uległ wstrzymaniu do czasu uzupełnienia dokumentów.

W praktyce wiele instytucji dzieli proces na decyzję wstępną (informacyjną) oraz ostateczną (wiążącą). Ustawowy 21-dniowy termin odnosi się do decyzji ostatecznej, co wydłuża całkowity czas procedury. Realny czas uzyskania decyzji w 2025 roku często wynosi:

  • ok. 4-8 tygodni w standardowych warunkach rynkowych,
  • do ok. 12 tygodni w okresach silnego wzrostu popytu na kredyty.`

📊 Który bank działa najszybciej w 2025 roku?

BankOptymistyczny czas decyzjiŚredni czas decyzjiUwagi
Millenniumok. 1-2 tygodnieok. 2-4 tygodnieBardzo szybki proces przy kompletnych dokumentach
VeloBankok. 2 tygodnieok. 3-5 tygodniStabilny i przewidywalny proces przy typowych wnioskach
mBank / Alior / Santanderok. 2-3 tygodnieok. 4-8 tygodniCzas zależny od obciążenia działów analiz i złożoności sprawy
PKO BP / Pekaook. 4-6 tygodniok. 8-12 tygodniProcedury przeciągają się szczególnie w szczytach popytu i przy skomplikowanych przypadkach

❗ Co jeszcze spowalnia kredyt poza dokumentami?

Rynek pierwotny wymaga wypłaty kredytu w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy. Każda transza przechodzi osobną ścieżkę weryfikacji i opiera się na postępie prac, co wydłuża procedurę o kolejne tygodnie.

Silnym źródłem opóźnień pozostaje wycena nieruchomości. W największych miastach rzeczoznawcy obsługują po kilkadziesiąt spraw równolegle, co skutkuje terminami operatu na poziomie 2-4 tygodni`. Dodatkowe analizy stosuje się w przypadku nietypowych nieruchomości, domów w budowie oraz inwestycji w mniejszych miejscowościach, gdzie brakuje aktualnych transakcji porównawczych.

Jak obniżki stóp NBP w 2025 roku wpływają na czas oczekiwania?

Po obniżce stóp procentowych NBP w maju 2025 roku do poziomu 5,25% w skali rocznej` zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi ponownie przyspieszyło. Dane BIK dla czerwca 2025 roku pokazują wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe o ok. 47,1% rok do roku, co oznacza zauważalne przeciążenie działów kredytów hipotecznych.`

W połowie 2025 roku rząd ogłosił wycofanie się z programu „Pierwsze Klucze” i rezygnację z kolejnych dopłat do kredytów mieszkaniowych. Zamiast tego środki budżetowe kierowane są m.in. do samorządów oraz na mieszkalnictwo społeczne. Obsługę popytu na standardowe kredyty hipoteczne w pełni przejął rynek bankowy, co w praktyce utrwaliło dłuższe kolejki w okresach zwiększonego zainteresowania finansowaniem.

✅ Harmonogram przygotowań – 6-12 miesięcy przed wnioskiem

🗂️ Harmonogram przygotowań krok po kroku:
✅ 6-12 miesięcy: pobierz raport BIK, ureguluj opóźnienia, spłać krótkoterminowe kredyty gotówkowe, zbuduj stabilną historię na koncie osobistym.
✅ 3-6 miesięcy: ogranicz stałe wydatki, zamknij nieużywane karty i limity w koncie, uporządkuj PIT-y i dokumenty dotyczące działalności gospodarczej.
✅ 1-3 miesiące: zdobądź aktualne zaświadczenie o dochodach, zawęź wybór nieruchomości, umów spotkanie z ekspertem kredytowym i przygotuj listę pytań do banku.

✔️ Jak przyspieszyć kredyt? Co robić, a czego unikać

✔️ Złóż wnioski równolegle do 2-3 banków, w odstępie maksymalnie 14 dni w BIK, aby ograniczyć wpływ zapytań na scoring.
✔️ Współpracuj z doświadczonym ekspertem kredytowym, który zna aktualne procedury i obciążenie poszczególnych banków.
✔️ Przygotuj wszystkie wymagane dokumenty przed podpisaniem umowy przedwstępnej, szczególnie zaświadczenia o dochodach, raport BIK i dokumenty nieruchomości.
❌ Nie opieraj harmonogramu zakupu wyłącznie na ustawowych 21 dniach – w realnych warunkach decyzja banku często zajmuje 4-12 tygodni.
❌ Nie składaj wniosków do wielu banków naraz bez strategii, ponieważ nadmiar zapytań w krótkim czasie obniża ocenę punktową.

🚨 Plan B: co zrobić, jeśli procedury się komplikują?

❗ Co zrobić, gdy bank odrzucił mój wniosek?
🔸 Poproś o pisemne uzasadnienie decyzji, najlepiej z wyszczególnieniem głównych przyczyn.
🔸 Zidentyfikuj problem: scoring, forma zatrudnienia, krótki staż pracy, zbyt wysokie zobowiązania lub parametry nieruchomości.
🔸 Popraw profil kredytowy: spłać część zadłużenia, uporządkuj historię spłat, usuń zbędne limity.
🔸 Złóż nowy wniosek po 30-60 dniach w innym banku, po uwzględnieniu korekt w dokumentach.

Z perspektywy eksperta: „Odrzucenie wniosku rzadko kończy drogę do kredytu. W większości przypadków wystarcza korekta dokumentów, zwiększenie wkładu własnego albo zmiana banku, aby w kolejnej próbie uzyskać akceptację.”
❗ Wycena nieruchomości jest zbyt niska – co dalej?
🔸 Negocjuj cenę ze sprzedającym, pokazując operat oraz aktualne oferty porównawcze.
🔸 Zwiększ wkład własny lub zaangażuj dodatkowego współkredytobiorcę z rodzinny.
🔸 Złóż odwołanie od operatu z uzasadnieniem rynkowym i dokumentacją transakcji w okolicy.
🔸 Rozważ odstąpienie od umowy przedwstępnej, jeśli ryzyko finansowe staje się zbyt wysokie.

Z perspektywy eksperta: „Przy zbyt niskiej wycenie najczęściej stosuje się połączenie dwóch działań: negocjacji ceny oraz podniesienia wkładu własnego. W wielu transakcjach to właśnie elastyczność sprzedającego decyduje o powodzeniu całego procesu.”
❗ Deweloper opóźnia budowę – a kredyt już podpisany
🔸 Zgłoś się do banku z wnioskiem o wydłużenie karencji w spłacie lub zmianę harmonogramu wypłaty transz.
🔸 Negocjuj aneks do umowy kredytowej, tak aby dopasować ją do nowego harmonogramu inwestycji.
🔸 Przeanalizuj zapisy umowy deweloperskiej dotyczące kar umownych i warunków odstąpienia.

Z perspektywy eksperta: „Przy opóźnieniach budowy banki często zgadzają się na wydłużenie karencji i zmianę harmonogramu transz. Kluczowe jest szybkie zgłoszenie problemu i przedstawienie bankowi rzetelnych informacji od dewelopera.”

📚 Studia przypadków – jak wygląda to w praktyce?

Anna i Tomasz: para pracująca na etacie w firmach prywatnych. Posiadali pełny komplet dokumentów i wybrali mieszkanie z rynku wtórnego. Współpracowali z ekspertem kredytowym, który zaproponował m.in. Bank Millennium, znany z krótszych czasów procesowych.
Decyzja: pozytywna po ok. 3 tygodniach.
Wypłata środków: po kolejnych ok. 4 tygodniach.
Łączny czas: ok. 7 tygodni. Największym atutem była kompletność dokumentacji i brak konieczności dosyłania dodatkowych zaświadczeń.
Marcin (freelancer IT): prowadzi jednoosobową działalność od 3 lat. Dochody były wysokie, jednak nieregularne.
Wyzwanie: dwa banki odrzuciły wniosek ze względu na ocenę stabilności dochodu.
Strategia: przygotował zestawienie kontraktów, historię współpracy z kluczowymi klientami i referencje, a operat szacunkowy zlecił we własnym zakresie. Z pomocą eksperta złożył wniosek do Alior Banku, który akceptuje tego typu profil dochodu.
Rezultat: decyzja po ok. 6 tygodniach, wypłata środków po kolejnych ok. 3 tygodniach. Łączny czas: ok. 9 tygodni.

📖 Słownik pojęć kredytowych

  • Operat szacunkowy – oficjalna wycena nieruchomości wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
  • LTV (Loan to Value) – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, np. 80% oznacza 20% wkładu własnego.
  • Karencja w spłacie – okres, w którym spłacane są tylko odsetki, a spłata kapitału rozpoczyna się później.
  • PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych, standardowo 2% przy zakupie na rynku wtórnym (z wyjątkami wynikającymi z przepisów podatkowych).
  • Cesja praw z polisy – przekazanie praw z ubezpieczenia nieruchomości na bank, który zabezpiecza w ten sposób swoje ryzyko.

🧠 Mity i fakty o czasie oczekiwania na kredyt

❓ Mit: „Znajomy dostał kredyt w 2 tygodnie, więc u mnie będzie tak samo.”
✅ Fakt: każdy przypadek analizowany jest osobno. Czas zależy od banku, obciążenia analityków, jakości dokumentów i profilu kredytobiorcy. Średni czas procedury, licząc od decyzji o zakupie do wypłaty środków, wynosi ok. 1,5-4 miesięcy.
❓ Mit: „Im więcej wniosków, tym większa szansa na kredyt.”
✅ Fakt: nadmierna liczba zapytań w BIK w krótkim czasie obniża scoring. Bezpiecznym standardem jest 2-3, maksymalnie 4 wnioski złożone w krótkim odstępie czasu, według spójnej strategii.

❓ FAQ: ile czeka się na kredyt hipoteczny?

Ile realnie czeka się na kredyt hipoteczny w 2025 roku?

Realistyczny czas oczekiwania na kredyt hipoteczny w 2025 roku, liczony od decyzji o zakupie do wypłaty środków, wynosi najczęściej ok. 1,5-4 miesięcy. Sam etap decyzji kredytowej zajmuje zwykle ok. 4-8 tygodni, w zależności od banku, rodzaju nieruchomości i kompletności dokumentów.

Dlaczego bank nie wydaje decyzji w ustawowe 21 dni?

Termin 21 dni liczy się od momentu złożenia kompletnego wniosku wraz z pełnym zestawem wymaganych dokumentów. Każde wezwanie do uzupełnienia braków zatrzymuje bieg tego terminu. Dodatkowo wiele banków stosuje dwuetapowy proces (decyzja wstępna i ostateczna), co w praktyce wydłuża całą procedurę powyżej samego ustawowego limitu.

Który bank najszybciej udziela kredytu hipotecznego?

Za jedne z najszybszych uchodzą m.in. Bank Millennium i VeloBank, szczególnie przy kompletnych i typowych wnioskach. Z kolei największe banki uniwersalne, takie jak PKO BP i Pekao S.A., częściej procesują wnioski dłużej, zwłaszcza w okresach zwiększonego popytu i przy bardziej złożonych sprawach.

Czy mogę złożyć wniosek do kilku banków jednocześnie?

Złożenie wniosków do 2-4 banków jednocześnie jest standardową i rozsądną praktyką. Pozwala to porównać oferty i zwiększa szansę na pozytywną decyzję, bez nadmiernego obciążenia profilu w BIK. Istotne jest, aby wnioski były składane w krótkim odstępie czasu i według spójnego planu, najlepiej z pomocą eksperta kredytowego.

Co najczęściej opóźnia proces kredytowy?

Najczęstsze przyczyny opóźnień to niekompletne lub błędne dokumenty, wydłużony czas oczekiwania na operat szacunkowy oraz duże obciążenie działów analiz w bankach. Dodatkowo procedury trwają dłużej przy nietypowych źródłach dochodu, nieruchomościach wymagających dodatkowych analiz prawnych i w okresach podwyższonego popytu na kredyty mieszkaniowe.

Jak długo czeka się na wypłatę pieniędzy po podpisaniu umowy kredytowej?

Po podpisaniu umowy kredytowej wypłata środków następuje zwykle w ciągu ok. 3-7 dni roboczych od spełnienia wszystkich warunków wypłaty. W przypadku zakupu na rynku wtórnym środki trafiają zazwyczaj bezpośrednio na konto sprzedającego, natomiast przy rynku pierwotnym wypłata często odbywa się w transzach zgodnie z harmonogramem budowy zapisanym w umowie kredytowej i umowie deweloperskiej.

Jak mogę realnie przyspieszyć uzyskanie kredytu?

Największy wpływ na skrócenie procedury ma kompletna i poprawna dokumentacja dostarczona od razu wraz z wnioskiem. Warto też wcześniej uporządkować sytuację w BIK, spłacić zbędne zobowiązania, złożyć wnioski do kilku wybranych banków jednocześnie oraz skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który zna bieżące czasy procesowe i wymagania poszczególnych instytucji.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Data aktualizacji artykułu: 29 listopada 2025 r.

Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Ten artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści nie wyczerpują tematu w pełni oraz nie uwzględniają wszystkich możliwych sytuacji życiowych i prawnych. Zanim podejmiesz decyzję kredytową, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą, który przeanalizuje Twoją indywidualną sytuację. Artykuł zawiera czasem linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Jacek Grudniewski 0 Comments