Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego i kiedy warto to zrobić?
- 📉 Refinansowanie kredytu hipotecznego potrafi obniżyć ratę o ok. 100–500 zł miesięcznie przy długu rzędu 300–600 tys. zł i niższej marży.
- ✅ Operacja ma sens, gdy nowa marża jest niższa o ok. 0,7–1,0 p.p. względem obecnej i kredyt ma przed sobą jeszcze kilkanaście lat spłaty.
- 💸 Łączne koszty refinansowania (prowizje, wycena, sąd) najczęściej mieszczą się w przedziale ok. 2000–8000 zł, zależnie od prowizji nowego banku.
- 📊 Przy typowych różnicach oprocentowania zwrot kosztów następuje zwykle po ok. 1,5–2 latach oszczędności na racie, a potem oszczędności pracują już „na plus”.
- 📋 Do refinansowania przygotowujesz m.in. umowę kredytu, odpis księgi wieczystej, zaświadczenia o dochodach, PIT-y oraz zaświadczenie o saldzie zadłużenia.
- ⛔ Refinansowanie zwykle nie ma sensu, gdy do końca spłaty zostało mniej niż 5 lat, koszty przewyższają zysk albo korzystasz z kredytu w ramach programu rządowego (np. BK2%) z dodatkowymi ograniczeniami.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku w celu spłaty obecnego. Nowa oferta opiera się na aktualnych warunkach rynkowych i może obejmować niższą marżę, inne oprocentowanie (np. przejście ze zmiennego na stałe) albo bardziej elastyczne zasady wcześniejszej spłaty.
Ta operacja jest opcją dla kredytobiorców, którzy chcą zmniejszyć raty, zyskać przewidywalność rat lub usunąć zbędne koszty powiązane z dotychczasową umową (ubezpieczenia powiązane z kredytem, prowizje, agresywny cross-selling). Refinansowanie porządkuje konstrukcję zadłużenia i zwiększa elastyczność w zarządzaniu domowym budżetem.
Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu?
W skrócie: refinansowanie ma sens, gdy nowy bank oferuje realnie niższą marżę, lepszą konstrukcję umowy i brak opłat za wcześniejszą spłatę, a do końca kredytu zostało jeszcze wiele lat.
- Marża nowego banku jest niższa o co najmniej 0,7–1,0 p.p. w porównaniu z obecną ofertą.
- Poprawiła się Twoja zdolność kredytowa – wyższe dochody, stabilniejsza forma zatrudnienia, spłacone inne zobowiązania.
- Chcesz przejść na stałe oprocentowanie, aby mieć stabilną ratę w średnim okresie.
- Minęły 3 lata od podpisania umowy na zmienne oprocentowanie, a w umowie znajduje się opłata za wcześniejszą spłatę ograniczona właśnie do pierwszych 36 miesięcy.
- Planujesz dobrać dodatkową gotówkę lub skonsolidować inne zobowiązania (np. droższe kredyty gotówkowe) w jednym tańszym kredycie hipotecznym.
Ile kosztuje refinansowanie kredytu? Tabela opłat
W skrócie: największym składnikiem kosztu refinansowania pozostaje prowizja nowego banku, a pozostałe opłaty (operat, sąd, PCC) z reguły zamykają się w kilkuset złotych.
| 💰 Koszt | 💸 Typowa wartość (2025 r.) | 📌 Opis |
|---|---|---|
| Prowizja nowego banku | 0–3% kwoty kredytu | Często podlega negocjacji, w akcjach promocyjnych prowizja wynosi 0% przy spełnieniu określonych warunków. |
| Opłata za wcześniejszą spłatę starego kredytu | 0–3% salda kredytu | Przy kredytach zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym rekompensata zazwyczaj obowiązuje tylko w pierwszych 3 latach przy zmiennym oprocentowaniu. |
| Wycena nieruchomości (operat) | 400–1200 zł | Operat wykonuje rzeczoznawca majątkowy wskazany przez bank; koszt zależy od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. |
| Opłaty sądowe i podatek PCC | ok. 320–350 zł | Wpis nowej hipoteki (200 zł), wykreślenie starej hipoteki (100 zł) oraz podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki (19 zł). |
| Ubezpieczenie pomostowe | czasowo podwyższona marża | Obowiązuje do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej na rzecz nowego banku; po wpisie rata spada do poziomu z umowy. |
Refinansowanie w praktyce – przykład liczbowy
W skrócie: obniżenie oprocentowania z 7,7% do 6,9% przy kredycie 350 000 zł na 20 lat daje ratę niższą o ok. 170 zł i pozwala odzyskać koszt operacji w ok. 2 lata.
📊 Przykład:
Kwota pozostała do spłaty: 350 000 zł
Okres pozostały: 20 latObecne oprocentowanie: 7,7% → rata ok. 2860 zł
Nowe oprocentowanie po refinansowaniu: 6,9% → rata ok. 2690 złOszczędność miesięczna: ok. 170 zł | Roczna: ok. 2000 zł | 5 lat: ok. 10 000 zł
Założony koszt całej operacji (prowizja, wycena, sąd): 4000 zł → zwrot kosztów po ok. 2 latach, kolejne lata to już czysta oszczędność.
Jak krok po kroku przeprowadzić refinansowanie?
W skrócie: najpierw dokładnie poznaj parametry obecnego kredytu, potem porównaj oferty 2–3 banków i dopilnuj formalności związanych z przeniesieniem hipoteki w księdze wieczystej.
- 🔍 Sprawdź warunki obecnego kredytu: oprocentowanie (marża + wskaźnik), aktualne saldo, zapisy o wcześniejszej spłacie.
- 🧾 Zbierz dokumenty: umowa kredytowa, zaświadczenie o saldzie zadłużenia, odpis z księgi wieczystej, dokumenty dochodowe, PIT-y.
- 📊 Porównaj oferty banków pod kątem RRSO, marży, opłat i warunków wcześniejszej spłaty nowego kredytu.
- 📝 Złóż wnioski kredytowe do 1–2 banków, które realnie poprawiają Twoją sytuację.
- ✍️ Po pozytywnej decyzji kredytowej podpisz umowę refinansową i dopilnuj dyspozycji spłaty starego kredytu.
- 🏛️ Złóż wniosek o wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej w sądzie wieczystoksięgowym; po wpisie sprawdź treść księgi wieczystej.
Kiedy refinansowanie się NIE opłaca?
W skrócie: refinansowanie traci sens, gdy pozostał krótki okres spłaty, potencjalna oszczędność jest niższa niż koszt operacji lub konstrukcja kredytu z programu rządowego zniechęca do zmiany banku.
- 📉 Zostało mniej niż 5 lat do końca kredytu, a do spłaty jest już głównie kapitał – korzyść z obniżenia marży bywa symboliczna.
- 💸 Po zsumowaniu prowizji, wyceny, opłat sądowych i ewentualnej rekompensaty za wcześniejszą spłatę koszt przewyższa oszczędność na odsetkach.
- 🏡 Korzystasz z kredytu w ramach programu rządowego (np. Bezpieczny Kredyt 2%), w którym warunki dopłat i ograniczenia swobody zmian banku sprawiają, że utrata dopłaty byłaby zbyt kosztowna.
- 📉 Twoja obecna sytuacja finansowa jest słabsza niż w momencie zaciągania kredytu, a zdolność kredytowa wyraźnie spadła – ryzyko decyzji odmownej w nowym banku rośnie.
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego w 2025 się opłaca?
Po serii obniżek stopa referencyjna NBP wynosi 4,25% (listopad 2025 r.), a stawki WIBOR dla nowych umów są zauważalnie niższe niż w szczycie cyklu podwyżek. Jednocześnie marże kredytów hipotecznych ustabilizowały się, a banki konkurują konstrukcją ofert i dodatkowymi usługami.
Refinansowanie w 2025 r. opłaca się przede wszystkim kredytobiorcom, którzy mają wysokie saldo zadłużenia i długi okres do końca spłaty. W takiej sytuacji nawet różnica rzędu 0,7–1,0 p.p. w oprocentowaniu przekłada się na wyraźne oszczędności odsetkowe w całym okresie kredytowania.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
❓ Ile trwa proces refinansowania kredytu hipotecznego?
Standardowy proces refinansowania trwa zwykle od 4 do 8 tygodni od złożenia kompletnego wniosku do podpisania umowy, w zależności od tempa działania banków i sądu wieczystoksięgowego.
❓ Czy refinansowanie wpływa na ocenę w BIK?
Tak, zapytania kredytowe i nowy kredyt hipoteczny są widoczne w BIK, co przejściowo obniża scoring, natomiast terminowa spłata w dłuższym okresie wspiera budowanie pozytywnej historii.
❓ Czy mogę refinansować kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Refinansowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem jest możliwe, ale wymaga analizy zapisów o opłacie za wcześniejszą spłatę; przy wysokiej rekompensacie opłacalność operacji spada.
❓ Czy nowy bank wymaga wyceny nieruchomości?
W praktyce nowy bank prawie zawsze wymaga operatu szacunkowego sporządzonego przez wskazanego rzeczoznawcę, a koszt takiej wyceny zawiera się zazwyczaj w przedziale 400–1200 zł.
❓ Czy mogę dobrać dodatkową gotówkę przy refinansowaniu?
Tak, wiele banków oferuje refinansowanie z dodatkową gotówką na dowolny cel, przy czym wysokość tej kwoty zależy od zdolności kredytowej i wartości zabezpieczenia.
❓ Co ważniejsze: marża czy prowizja?
Dla całkowitego kosztu kredytu ważniejsza jest marża, ponieważ wpływa na każdą ratę przez cały okres kredytowania, podczas gdy prowizja jest kosztem jednorazowym na starcie.
❓ Czym się różni refinansowanie od konsolidacji?
Refinansowanie dotyczy jednego istniejącego kredytu hipotecznego, przenoszonego do innego banku, natomiast konsolidacja łączy kilka zobowiązań (np. gotówkowe, ratalne, kartowe) w jeden kredyt, często z zabezpieczeniem hipotecznym.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 28 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
Profil na LinkedIn – Jacek Grudniewski
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.