Ile czeka się na kredyt hipoteczny?
✅ Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny w 2025 roku wynosi realnie ok. 1,5-4 miesięcy, a nie ustawowe 21 dni.
✅ Proces składa się z 3 faz: przygotowanie, analiza bankowa i uruchomienie kredytu.
✅ Za relatywnie szybkie uchodzą m.in. Millennium i VeloBank, a PKO BP i Pekao należą do instytucji z najdłuższym czasem procesu przy dużym obciążeniu.
✅ Kompletny wniosek z pełną dokumentacją skraca procedury nawet o kilka tygodni.
✅ Wycena nieruchomości oraz kolejki w działach analiz to najczęstsze punkty opóźnień.
✅ Składanie wniosków do kilku banków jednocześnie i współpraca z ekspertem kredytowym zwiększa szanse na pozytywną decyzję i skraca cały proces.
Ile realnie czeka się na kredyt hipoteczny w 2025 roku: od wniosku do wypłaty
Średni czas uzyskania kredytu hipotecznego w 2025 roku wynosi od 6 do 16 tygodni` i obejmuje wszystkie etapy: od podpisania umowy przedwstępnej do przelewu środków na konto sprzedającego lub dewelopera.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank informuje o decyzji w terminie do 21 dni od złożenia kompletnego wniosku, natomiast każde wezwanie do uzupełnienia dokumentów w praktyce zatrzymuje lub ponownie uruchamia ten licznik.
Na całkowity czas wpływa jakość dokumentacji, liczba uczestniczących stron (bank, rzeczoznawca, deweloper, notariusz) i aktualny poziom popytu na kredyty mieszkaniowe. Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, w umowie z deweloperem lub sprzedającym należy przewidzieć bezpieczny bufor czasu, najlepiej co najmniej 3 miesiące na uzyskanie kredytu i wypłatę środków.
📅 Oś czasu procesu kredytowego: tydzień po tygodniu
Tydzień 1-2: analiza zdolności kredytowej, negocjacje ceny, umowa przedwstępna
Tydzień 2-8: kompletowanie dokumentów (klient, nieruchomość, deweloper / sprzedający)
Tydzień 8: złożenie wniosków kredytowych do wybranych banków
Tydzień 8-16: analiza wniosków, wycena nieruchomości, decyzje kredytowe
Tydzień 16-20: podpisanie umowy kredytowej, akt notarialny, uruchomienie kredytu
🔁 Jak wygląda proces kredytowy krok po kroku?
zbieranie dokumentów dotyczących dochodu i zobowiązań, weryfikacja raportu BIK, wybór nieruchomości, podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.
złożenie wniosków kredytowych, ocena scoringowa, analiza prawna nieruchomości, weryfikacja dewelopera i sprzedającego, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
podpisanie umowy kredytowej, akt notarialny lub protokół odbioru, spełnienie warunków wypłaty, założenie hipoteki i przelew środków.
📋 Checklista antyopóźnienie: co sprawdzić przed złożeniem wniosku?
- [ ] Czy sprawdziłeś numer księgi wieczystej i nie ma w niej wpisów o służebnościach, błędach w metrażu ani roszczeń?`
- [ ] Czy Twoje zaświadczenie o zarobkach jest aktualne i wystawione nie wcześniej niż 30 dni temu?`
- [ ] Czy podpisy na wszystkich dokumentach są zgodne ze wzorem podpisu w dokumentach tożsamości?
- [ ] Czy Twój raport BIK nie zawiera nieusuniętych zapytań kredytowych ani nieużywanych limitów?`
- [ ] Czy zweryfikowałeś dewelopera pod kątem wcześniejszych inwestycji, sytuacji finansowej i wpisów w KRS?
Dlaczego bank nie wydaje decyzji w ustawowe 21 dni?
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank przekazuje decyzję kredytową w terminie do 21 dni kalendarzowych od złożenia kompletnego i poprawnego wniosku. Wystarczy brak podpisu, nieaktualne zaświadczenie lub dodatkowa prośba analityka, aby termin uległ wstrzymaniu do czasu uzupełnienia dokumentów.
W praktyce wiele instytucji dzieli proces na decyzję wstępną (informacyjną) oraz ostateczną (wiążącą). Ustawowy 21-dniowy termin odnosi się do decyzji ostatecznej, co wydłuża całkowity czas procedury. Realny czas uzyskania decyzji w 2025 roku często wynosi:
- ok. 4-8 tygodni w standardowych warunkach rynkowych,
- do ok. 12 tygodni w okresach silnego wzrostu popytu na kredyty.`
📊 Który bank działa najszybciej w 2025 roku?
| Bank | Optymistyczny czas decyzji | Średni czas decyzji | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Millennium | ok. 1-2 tygodnie | ok. 2-4 tygodnie | Bardzo szybki proces przy kompletnych dokumentach |
| VeloBank | ok. 2 tygodnie | ok. 3-5 tygodni | Stabilny i przewidywalny proces przy typowych wnioskach |
| mBank / Alior / Santander | ok. 2-3 tygodnie | ok. 4-8 tygodni | Czas zależny od obciążenia działów analiz i złożoności sprawy |
| PKO BP / Pekao | ok. 4-6 tygodni | ok. 8-12 tygodni | Procedury przeciągają się szczególnie w szczytach popytu i przy skomplikowanych przypadkach |
❗ Co jeszcze spowalnia kredyt poza dokumentami?
Rynek pierwotny wymaga wypłaty kredytu w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy. Każda transza przechodzi osobną ścieżkę weryfikacji i opiera się na postępie prac, co wydłuża procedurę o kolejne tygodnie.
Silnym źródłem opóźnień pozostaje wycena nieruchomości. W największych miastach rzeczoznawcy obsługują po kilkadziesiąt spraw równolegle, co skutkuje terminami operatu na poziomie 2-4 tygodni`. Dodatkowe analizy stosuje się w przypadku nietypowych nieruchomości, domów w budowie oraz inwestycji w mniejszych miejscowościach, gdzie brakuje aktualnych transakcji porównawczych.
Jak obniżki stóp NBP w 2025 roku wpływają na czas oczekiwania?
Po obniżce stóp procentowych NBP w maju 2025 roku do poziomu 5,25% w skali rocznej` zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi ponownie przyspieszyło. Dane BIK dla czerwca 2025 roku pokazują wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe o ok. 47,1% rok do roku, co oznacza zauważalne przeciążenie działów kredytów hipotecznych.`
W połowie 2025 roku rząd ogłosił wycofanie się z programu „Pierwsze Klucze” i rezygnację z kolejnych dopłat do kredytów mieszkaniowych. Zamiast tego środki budżetowe kierowane są m.in. do samorządów oraz na mieszkalnictwo społeczne. Obsługę popytu na standardowe kredyty hipoteczne w pełni przejął rynek bankowy, co w praktyce utrwaliło dłuższe kolejki w okresach zwiększonego zainteresowania finansowaniem.
✅ Harmonogram przygotowań – 6-12 miesięcy przed wnioskiem
✅ 6-12 miesięcy: pobierz raport BIK, ureguluj opóźnienia, spłać krótkoterminowe kredyty gotówkowe, zbuduj stabilną historię na koncie osobistym.
✅ 3-6 miesięcy: ogranicz stałe wydatki, zamknij nieużywane karty i limity w koncie, uporządkuj PIT-y i dokumenty dotyczące działalności gospodarczej.
✅ 1-3 miesiące: zdobądź aktualne zaświadczenie o dochodach, zawęź wybór nieruchomości, umów spotkanie z ekspertem kredytowym i przygotuj listę pytań do banku.
✔️ Jak przyspieszyć kredyt? Co robić, a czego unikać
✔️ Złóż wnioski równolegle do 2-3 banków, w odstępie maksymalnie 14 dni w BIK, aby ograniczyć wpływ zapytań na scoring.
✔️ Współpracuj z doświadczonym ekspertem kredytowym, który zna aktualne procedury i obciążenie poszczególnych banków.
✔️ Przygotuj wszystkie wymagane dokumenty przed podpisaniem umowy przedwstępnej, szczególnie zaświadczenia o dochodach, raport BIK i dokumenty nieruchomości.
❌ Nie opieraj harmonogramu zakupu wyłącznie na ustawowych 21 dniach – w realnych warunkach decyzja banku często zajmuje 4-12 tygodni.
❌ Nie składaj wniosków do wielu banków naraz bez strategii, ponieważ nadmiar zapytań w krótkim czasie obniża ocenę punktową.
🚨 Plan B: co zrobić, jeśli procedury się komplikują?
🔸 Poproś o pisemne uzasadnienie decyzji, najlepiej z wyszczególnieniem głównych przyczyn.
🔸 Zidentyfikuj problem: scoring, forma zatrudnienia, krótki staż pracy, zbyt wysokie zobowiązania lub parametry nieruchomości.
🔸 Popraw profil kredytowy: spłać część zadłużenia, uporządkuj historię spłat, usuń zbędne limity.
🔸 Złóż nowy wniosek po 30-60 dniach w innym banku, po uwzględnieniu korekt w dokumentach.
🔸 Negocjuj cenę ze sprzedającym, pokazując operat oraz aktualne oferty porównawcze.
🔸 Zwiększ wkład własny lub zaangażuj dodatkowego współkredytobiorcę z rodzinny.
🔸 Złóż odwołanie od operatu z uzasadnieniem rynkowym i dokumentacją transakcji w okolicy.
🔸 Rozważ odstąpienie od umowy przedwstępnej, jeśli ryzyko finansowe staje się zbyt wysokie.
🔸 Zgłoś się do banku z wnioskiem o wydłużenie karencji w spłacie lub zmianę harmonogramu wypłaty transz.
🔸 Negocjuj aneks do umowy kredytowej, tak aby dopasować ją do nowego harmonogramu inwestycji.
🔸 Przeanalizuj zapisy umowy deweloperskiej dotyczące kar umownych i warunków odstąpienia.
📚 Studia przypadków – jak wygląda to w praktyce?
Decyzja: pozytywna po ok. 3 tygodniach.
Wypłata środków: po kolejnych ok. 4 tygodniach.
Łączny czas: ok. 7 tygodni. Największym atutem była kompletność dokumentacji i brak konieczności dosyłania dodatkowych zaświadczeń.
Wyzwanie: dwa banki odrzuciły wniosek ze względu na ocenę stabilności dochodu.
Strategia: przygotował zestawienie kontraktów, historię współpracy z kluczowymi klientami i referencje, a operat szacunkowy zlecił we własnym zakresie. Z pomocą eksperta złożył wniosek do Alior Banku, który akceptuje tego typu profil dochodu.
Rezultat: decyzja po ok. 6 tygodniach, wypłata środków po kolejnych ok. 3 tygodniach. Łączny czas: ok. 9 tygodni.
📖 Słownik pojęć kredytowych
- Operat szacunkowy – oficjalna wycena nieruchomości wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
- LTV (Loan to Value) – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, np. 80% oznacza 20% wkładu własnego.
- Karencja w spłacie – okres, w którym spłacane są tylko odsetki, a spłata kapitału rozpoczyna się później.
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych, standardowo 2% przy zakupie na rynku wtórnym (z wyjątkami wynikającymi z przepisów podatkowych).
- Cesja praw z polisy – przekazanie praw z ubezpieczenia nieruchomości na bank, który zabezpiecza w ten sposób swoje ryzyko.
🧠 Mity i fakty o czasie oczekiwania na kredyt
✅ Fakt: każdy przypadek analizowany jest osobno. Czas zależy od banku, obciążenia analityków, jakości dokumentów i profilu kredytobiorcy. Średni czas procedury, licząc od decyzji o zakupie do wypłaty środków, wynosi ok. 1,5-4 miesięcy.
✅ Fakt: nadmierna liczba zapytań w BIK w krótkim czasie obniża scoring. Bezpiecznym standardem jest 2-3, maksymalnie 4 wnioski złożone w krótkim odstępie czasu, według spójnej strategii.
❓ FAQ: ile czeka się na kredyt hipoteczny?
Ile realnie czeka się na kredyt hipoteczny w 2025 roku?
Realistyczny czas oczekiwania na kredyt hipoteczny w 2025 roku, liczony od decyzji o zakupie do wypłaty środków, wynosi najczęściej ok. 1,5-4 miesięcy. Sam etap decyzji kredytowej zajmuje zwykle ok. 4-8 tygodni, w zależności od banku, rodzaju nieruchomości i kompletności dokumentów.
Dlaczego bank nie wydaje decyzji w ustawowe 21 dni?
Termin 21 dni liczy się od momentu złożenia kompletnego wniosku wraz z pełnym zestawem wymaganych dokumentów. Każde wezwanie do uzupełnienia braków zatrzymuje bieg tego terminu. Dodatkowo wiele banków stosuje dwuetapowy proces (decyzja wstępna i ostateczna), co w praktyce wydłuża całą procedurę powyżej samego ustawowego limitu.
Który bank najszybciej udziela kredytu hipotecznego?
Za jedne z najszybszych uchodzą m.in. Bank Millennium i VeloBank, szczególnie przy kompletnych i typowych wnioskach. Z kolei największe banki uniwersalne, takie jak PKO BP i Pekao S.A., częściej procesują wnioski dłużej, zwłaszcza w okresach zwiększonego popytu i przy bardziej złożonych sprawach.
Czy mogę złożyć wniosek do kilku banków jednocześnie?
Złożenie wniosków do 2-4 banków jednocześnie jest standardową i rozsądną praktyką. Pozwala to porównać oferty i zwiększa szansę na pozytywną decyzję, bez nadmiernego obciążenia profilu w BIK. Istotne jest, aby wnioski były składane w krótkim odstępie czasu i według spójnego planu, najlepiej z pomocą eksperta kredytowego.
Co najczęściej opóźnia proces kredytowy?
Najczęstsze przyczyny opóźnień to niekompletne lub błędne dokumenty, wydłużony czas oczekiwania na operat szacunkowy oraz duże obciążenie działów analiz w bankach. Dodatkowo procedury trwają dłużej przy nietypowych źródłach dochodu, nieruchomościach wymagających dodatkowych analiz prawnych i w okresach podwyższonego popytu na kredyty mieszkaniowe.
Jak długo czeka się na wypłatę pieniędzy po podpisaniu umowy kredytowej?
Po podpisaniu umowy kredytowej wypłata środków następuje zwykle w ciągu ok. 3-7 dni roboczych od spełnienia wszystkich warunków wypłaty. W przypadku zakupu na rynku wtórnym środki trafiają zazwyczaj bezpośrednio na konto sprzedającego, natomiast przy rynku pierwotnym wypłata często odbywa się w transzach zgodnie z harmonogramem budowy zapisanym w umowie kredytowej i umowie deweloperskiej.
Jak mogę realnie przyspieszyć uzyskanie kredytu?
Największy wpływ na skrócenie procedury ma kompletna i poprawna dokumentacja dostarczona od razu wraz z wnioskiem. Warto też wcześniej uporządkować sytuację w BIK, spłacić zbędne zobowiązania, złożyć wnioski do kilku wybranych banków jednocześnie oraz skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który zna bieżące czasy procesowe i wymagania poszczególnych instytucji.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 29 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści nie wyczerpują tematu w pełni oraz nie uwzględniają wszystkich możliwych sytuacji życiowych i prawnych. Zanim podejmiesz decyzję kredytową, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą, który przeanalizuje Twoją indywidualną sytuację. Artykuł zawiera czasem linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.