Kredyt hipoteczny ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?
W 2025 roku wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego zależy od Twojej tolerancji na ryzyko i horyzontu czasowego.
Oprocentowanie stałe (na 5–10 lat) zapewnia niezmienną ratę i bezpieczeństwo w niestabilnych czasach – to rozwiązanie dla osób ceniących przewidywalność budżetu.
Oprocentowanie zmienne, oparte na wskaźniku WIRON, kusi potencjalnie niższymi ratami w przyszłości w związku z prognozowanymi obniżkami stóp procentowych NBP.
Analitycy przewidują spadek stopy referencyjnej do 3,5–4,0% na przełomie 2025 i 2026 roku.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – jak działa?
Czy spokój i przewidywalność w finansach są dla Ciebie ważne? Jeśli tak, kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem może być dobrym wyborem. W jego przypadku oprocentowanie nie zmienia się przez określony czas, najczęściej 5, 7 lub 10 lat. Oznacza to, że rata kredytu pozostaje bez zmian, niezależnie od sytuacji na rynku finansowym.
Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania bank przedstawi nową ofertę – najczęściej z możliwością wyboru pomiędzy kolejnym okresem stałego oprocentowania a przejściem na zmienne oprocentowanie oparte na WIRON. Możesz też zdecydować się na refinansowanie – czyli przenieść kredyt do innego banku z korzystniejszymi warunkami.
Stałe czy zmienne oprocentowanie – co bardziej opłaca się w 2025 roku?
Decyzja powinna uwzględniać prognozy dotyczące stóp procentowych i własny poziom akceptacji ryzyka. Ekonomiści BNP Paribas przewidują, że na koniec 2025 roku stopa referencyjna spadnie do 4%, a Santander zakłada nawet 3,5% w 2026 roku. Głównym powodem tych optymistycznych prognoz jest spodziewany wyraźny spadek inflacji, co da Radzie Polityki Pieniężnej przestrzeń do łagodzenia polityki monetarnej i obniżania kosztu pieniądza.
To oznacza, że oprocentowanie zmienne może skutkować niższą ratą – ale tylko jeśli te prognozy się potwierdzą. Potwierdzają to również opinie analityków, którzy spekulują, że najbliższe decyzje RPP mogą przynieść cięcia stóp nawet o 50 punktów bazowych na jednym posiedzeniu (źródło: Bankier.pl). Jeśli natomiast zależy Ci na stabilności wydatków, stałe oprocentowanie będzie bezpieczniejszym rozwiązaniem.
📊 Porównanie rat: stałe vs zmienne oprocentowanie
| Parametr | Kredyt ze stałym oprocentowaniem | Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem |
|---|---|---|
| Oprocentowanie nominalne | Stałe 7,0% (na 5 lat) | WIRON 4,5% + marża 2,0% |
| Miesięczna rata (obecnie) | 2 825 zł | 2 696 zł |
| Rata (prognoza koniec 2025) | 2 825 zł | ~2 570 zł (WIRON 4,0%) |
| Rata (prognoza 2026) | 2 825 zł | ~2 447 zł (WIRON 3,5%) |
| Zalety | Stabilność, przewidywalność budżetu | Potencjalnie niższe raty |
| Ryzyko | Przepłacenie przy spadających stopach | Raty mogą wzrosnąć przy niespodziewanej inflacji |
📉 Skąd wzięła się popularność stałej stopy? Lekcja z lat 2021–2023
W latach 2021–2022 RPP podniosła stopy procentowe z rekordowego poziomu 0,1% aż do 6,75%. Osoby z kredytem opartym o WIBOR doświadczyły gwałtownego wzrostu rat – w niektórych przypadkach nawet dwukrotnie.
To doświadczenie nauczyło wielu kredytobiorców, że stała stopa może być tarczą ochronną na czas nieprzewidywalnych zmian w polityce monetarnej.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?
Jesteś idealnym kandydatem do stałej stopy, jeśli:
- Twoja zdolność kredytowa jest bliska granicy i każda podwyżka raty byłaby problemem,
- chcesz spać spokojnie, bez śledzenia decyzji RPP,
- planujesz utrzymać nieruchomość przez długi czas.
Uwaga: przy kredycie ze stałą stopą banki często pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę (do 3% w pierwszych 3 latach).
Kiedy lepiej zdecydować się na kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem?
Stopa zmienna może być dla Ciebie, jeśli:
- liczysz na spadek stóp procentowych i niższe raty,
- rozważasz wcześniejszą spłatę bez dodatkowych opłat,
- planujesz refinansowanie lub zmianę banku za 2–3 lata.
Nowe kredyty są oparte na WIRON, który jest mniej podatny na manipulacje i skoki niż dawny WIBOR. To uspokajający czynnik dla wielu klientów.
Jakie inne czynniki warto uwzględnić przy wyborze kredytu hipotecznego?
Pamiętaj, że oprocentowanie to nie wszystko. Zwróć szczególną uwagę na:
Marżę banku, która jest stałym składnikiem oprocentowania i zostanie z Tobą na cały okres kredytowania. Często jej wysokość jest ważniejsza niż jednorazowa prowizja.
Rodzaj rat – równe (stała wysokość przez cały okres) czy malejące (wyższe na początku, ale niższy całkowity koszt kredytu). Dopasuj je do swoich możliwości finansowych.
Prowizję za wcześniejszą spłatę, która przy stałej stopie może obowiązywać przez pierwsze 3 lata. Jeśli planujesz nadpłacać kredyt, dopytaj o jej wysokość.
Dodatkowe opcje, takie jak ustawowe i bankowe wakacje kredytowe czy możliwość restrukturyzacji umowy. To Twoja poduszka bezpieczeństwa na wypadek nieprzewidzianych trudności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
❓ Co jest lepsze w 2025 roku: stałe czy zmienne oprocentowanie?
Jeśli zależy Ci na stabilności budżetu – wybierz oprocentowanie stałe. Jeśli liczysz na spadek stóp i masz wyższą tolerancję na ryzyko – zmienne może być korzystniejsze.
❓ Na jak długo banki oferują stałe oprocentowanie?
Najczęściej na 5 lat. Niektóre banki oferują 7–10 lat, ale przy wyższej stawce.
❓ Co się dzieje po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
Bank zaproponuje nowe warunki – kolejne 5 lat lub zmienne oprocentowanie. Możesz też refinansować kredyt w innym banku.
❓ Czy kredyt ze stałą stopą można nadpłacać bez prowizji?
Po 3 latach – tak. Wcześniej bank może pobierać opłatę do 3% nadpłaty.
❓ Czy nowe kredyty są oparte na WIRON czy WIBOR?
Wszystkie nowe kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są oparte na WIRON – stabilniejszym wskaźniku.
❓ Czy rata przy stałym oprocentowaniu jest niezmienna przez cały okres kredytu?
Nie. Stała tylko przez okres określony w umowie – zazwyczaj 5–10 lat.
❓ Kiedy spadną stopy procentowe w Polsce?
Według prognoz BNP i Santander, RPP może rozpocząć obniżki w drugiej połowie 2025 r., a większe cięcia w 2026 r.
🟢 Co dalej?
Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Masz już wiedzę, która pozwoli Ci ją podjąć świadomie. Wykorzystaj ją, dokładnie porównaj oferty i wybierz rozwiązanie, które zapewni Ci spokój i finansowe bezpieczeństwo na lata. Powodzenia!
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 27 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.