Ile rzeczywiście kosztuje zakup mieszkania po doliczeniu wszystkich opłat dodatkowych?

Jeżeli w ogłoszeniu widzisz cenę 600 000 zł, a budżet ustawiasz dokładnie na tę kwotę, już na starcie brakuje środków na PCC, taksę notarialną, wpisy w księdze wieczystej, prowizję banku, wycenę i wykończenie. Z punktu widzenia Twojego portfela liczy się całkowita suma środków, która opuszcza konto do momentu zamieszkania w lokalu, a nie tylko cena w akcie notarialnym.

Przykładowa para kupująca mieszkanie za 600 000 zł na rynku wtórnym z kredytem na 80 procent wartości powinna nastawić się na łączny budżet rzędu 745 000 do 805 000 zł, gdy zsumujemy wszystkie bloki kosztów. Dla rynku pierwotnego, gdzie nie ma PCC, ale pojawia się często wyższe wykończenie, poziom ten będzie zbliżony lub wyższy.

Kto i w jakich sytuacjach musi zapłacić podatek PCC przy zakupie mieszkania?

Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki, zwykle zawierasz u notariusza umowę sprzedaży, od której notariusz nalicza PCC i przekazuje podatek do urzędu skarbowego. W takiej sytuacji ukryte koszty zakupu nieruchomości obejmują dodatkowy wydatek, którego sprzedający zazwyczaj nie uwzględnia w ogłoszeniu.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera cena zazwyczaj zawiera podatek VAT i wtedy PCC przy standardowej, pojedynczej transakcji nie występuje, co obniża koszty transakcyjne przy podobnej wartości nieruchomości. Wyjątek stanowią pakietowe zakupy co najmniej sześciu lokali w jednym budynku, gdzie w określonych sytuacjach stosuje się podatek PCC 6 procent także przy sprzedaży objętej VAT.

Od 31/08/2023 r. część osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z PCC, jeżeli spełniają warunki określone w ustawie, między innymi nieposiadanie wcześniej własnego mieszkania lub domu, z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia do 50 procent. Z kolei dla inwestorów kupujących pakiet mieszkań w jednym budynku wprowadzono podwyższoną stawkę PCC 6 procent dla szóstego i kolejnych lokali w określonych sytuacjach. W przykładach z tego artykułu przyjmujemy standardową stawkę 2 procent, którą nadal płaci szeroka grupa nabywców niespełniających warunków zwolnienia.

• Podatek PCC standardowo ponosi kupujący i nie ma możliwości przerzucenia tego obowiązku na sprzedającego w świetle przepisów, nawet jeżeli strony umówią się inaczej finansowo.
• PCC nie nalicza się przy typowych transakcjach z VAT, charakterystycznych dla zakupu pojedynczego mieszkania od dewelopera, co przekłada się na niższe koszty wejścia przy podobnej cenie nominalnej mieszkania.
• Przy przeniesieniu własności w ramach specyficznych struktur prawnych pojawiają się inne zasady, dlatego przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić, jaki rodzaj umowy będzie zawierany.

Jakie koszty notarialne i sądowe są obowiązkowe przy podpisaniu aktu własności?

Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jest ograniczona maksymalnymi stawkami, lecz w praktyce notariusz może zastosować niższą kwotę. Do tego dochodzi 23 procent VAT od taksy oraz opłaty sądowe, między innymi za wpis prawa własności do księgi wieczystej i wpis hipoteki przy kredycie hipotecznym. W przeliczeniu na mieszkanie za 300 000 zł koszt notariusza i sądu jest mniejszy niż przy lokalu za 900 000 zł, choć struktura opłat pozostaje podobna. Dodatkowo przy ustanowieniu hipoteki pojawia się symboliczny podatek PCC od ustanowienia zabezpieczenia, który w typowych kredytach mieszkaniowych wynosi 19 zł.

Jakie są ukryte koszty kredytu hipotecznego poza ratą i odsetkami?

Najczęściej spotkasz prowizję za udzielenie kredytu liczona jako procent od kwoty finansowania oraz koszty wyceny. Przy kredycie na 480 000 zł prowizja na poziomie 1 procent oznacza dodatkowy wydatek 4 800 zł przed uruchomieniem środków.

Co z oprocentowaniem w 2025 roku?
Większość nowych umów ze zmiennym oprocentowaniem opiera się na wskaźniku WIBOR. Rata zależy od sumy marży banku i stawki bazowej. Zmiana marży o 0,3 punktu procentowego przy kredycie na 25 lat prowadzi do różnicy w kosztach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w skali całego okresu, jeżeli przyjmiemy podobny poziom stóp procentowych.

• Prowizja za udzielenie kredytu bywa widoczna w cenniku, lecz w przekazie marketingowym część banków eksponuje hasła o braku prowizji w zamian za droższy pakiet ubezpieczeń.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy wysokim LTV zwiększa koszt kredytu w pierwszych latach spłaty, nawet jeżeli nie widzisz go w racie wprost.
• Pakiety kont, kart i produktów dodatkowych wiążą się z opłatami miesięcznymi lub rocznymi, które w horyzoncie kilkunastu lat tworzą realną część kosztu finansowania zakupu mieszkania.

Dlaczego wycena rzeczoznawcy i ubezpieczenie pomostowe podnoszą koszty startowe?

Wycena mieszkania zlecana przez bank wymaga udziału rzeczoznawcy posiadającego odpowiednie uprawnienia, a koszt takiej usługi najczęściej wynosi od 500 do 1 000 zł w zależności od lokalizacji i standardu. Bez tego dokumentu bank nie oszacuje wartości zabezpieczenia, a Ty nie uruchomisz finansowania.

Ubezpieczenie pomostowe, stosowane od wypłaty kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej, podnosi oprocentowanie o dodatkową marżę. Dla przykładowego kredytu na 480 000 zł podniesienie oprocentowania o ok. 1 punkt procentowy w okresie 9 miesięcy zwiększa ratę o ok. 300 zł, co daje dodatkowo ok. 2 700 zł łącznego kosztu w tym czasie.

Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości i kto ją pokrywa przy transakcji?

W Polsce przyjęte są różne modele rozliczeń z biurem pośrednictwa: prowizję płaci wyłącznie sprzedający, wyłącznie kupujący albo obie strony w określonych proporcjach. Przy mieszkaniu za 600 000 zł prowizja na poziomie 2 procent oznacza kwotę 12 000 zł netto plus VAT, co w praktyce przekłada się na wydatek sięgający ponad 14 000 zł.

O tym, kto faktycznie ponosi koszt, decyduje umowa pośrednictwa oraz osobne uzgodnienia zawarte z klientem. Czasem sprzedający godzi się na wyższą prowizję w zamian za intensywną promocję oferty, innym razem biuro pobiera opłatę od kupującego w zamian za pomoc w wyszukaniu i przeprowadzeniu całej transakcji.

Jak oszacować realny koszt wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego pod klucz?

Standard ekonomiczny z prostymi materiałami, bez zabudów na zamówienie, mieści się zwykle bliżej 2 000 do 2 500 zł/m². Gdy planujesz zabudowę kuchni na wymiar, droższe płytki, armaturę i oświetlenie, koszt przesuwa się w stronę 3 000 do 4 000 zł/m². Do tego dochodzi wyposażenie ruchome, takie jak sprzęt AGD, meble i dekoracje.

Przy mieszkaniu za 600 000 zł wykończenie na poziomie 3 000 zł/m² dla 50 m² oznacza wydatek 150 000 zł, czyli jedną czwartą ceny samej nieruchomości. Taki poziom proporcji pokazuje, dlaczego wiele osób niedoszacowuje budżetu i kończy remont w kilku etapach rozłożonych na lata.

Uwaga na różnice w metrażu powykonawczym:
W umowie deweloperskiej pojawia się zwykle zapis o dopuszczalnym odchyleniu powierzchni, najczęściej ok. 2 procent. Jeżeli mieszkanie po zrealizowaniu inwestycji okaże się o 1 m² większe niż w projekcie, zapłacisz deweloperowi dodatkowo równowartość tego metra. Przy obecnych cenach oznacza to nawet 12 000 do 15 000 zł nieplanowanego wydatku przed odbiorem kluczy.

Jakie opłaty eksploatacyjne i czynsz administracyjny dochodzą natychmiast po odebraniu kluczy?

W nowych budynkach czynsz administracyjny najczęściej mieści się w przedziale 8 do 18 zł/m² i obejmuje zarządzanie nieruchomością, utrzymanie części wspólnych, windę, sprzątanie, ochronę oraz zaliczki na media części wspólnych. Przy mieszkaniu 50 m² daje to miesięcznie od ok. 400 do 900 zł, zanim jeszcze doliczysz indywidualne rachunki za prąd, wodę i internet.

Jeżeli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, sprawdź historyczne rozliczenia mediów, wysokość funduszu remontowego oraz planowane remonty, które w kolejnych latach przełożą się na podwyżki opłat. Z punktu widzenia Twojego budżetu domowego te wydatki są tak samo stałe jak rata kredytu, mimo że w ogłoszeniu najczęściej widzisz tylko orientacyjny czynsz.

O czym pamiętać, tworząc bezpieczny budżet na zakup nieruchomości, aby uniknąć dopłat?

Przy planowaniu transakcji podziel swój budżet na trzy oddzielne części: cena zakupu, koszty transakcyjne i kredytowe oraz wykończenie i pierwsze miesiące eksploatacji. Takie podejście pozwala od razu zobaczyć, gdzie brakuje środków i które elementy trzeba ograniczyć, na przykład przez tańsze wykończenie lub rozłożenie inwestycji w czasie.

Bezpieczna strategia powinna zakładać, że po pokryciu wszystkich wydatków związanych z zakupem wciąż zostaje Ci rezerwa na nieprzewidziane sytuacje. W przeciwnym razie każde opóźnienie w dostawie materiałów, dodatkowa opłata u wykonawcy czy podwyżka czynszu przełoży się na korzystanie z drogich źródeł finansowania bieżących potrzeb.

• Filar 1 – plan transakcyjny obejmuje cenę nieruchomości, PCC, notariusza i sąd oraz prowizję pośrednika.
• Filar 2 – plan kredytowy uwzględnia ratę, koszty startowe, ubezpieczenia oraz wpływ parametrów typu WIBOR oraz przyszłego wskaźnika POLSTR na obciążenie budżetu.
• Filar 3 – plan eksploatacyjno-remontowy skupia się na wykończeniu, wyposażeniu i bieżących kosztach utrzymania mieszkania po przeprowadzce.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania